眼下，省城蘭州 (論壇)不少道路正在進行拓寬改造，改造后，一些居民樓就緊靠到了路邊，一樓居民從中看到“商機”，紛紛開始將住宅進行裝修改造成商鋪，或經營或出租。那么，這些民宅改為商鋪，是利還是弊？記者對此進行了調查采訪。
　　“一鋪養三代”想法

　　引發“民改商”熱潮

　　“居民最大的愿望就是解決衛生、安全問題，而最根本的是反對一樓部分住戶將住房改成商鋪。”張艷書記介紹，社區通過組織“協調會”，就是讓居民聚在一起，聽聽他們的說法，集思廣議，社區再努力解決問題。

　　其實，像平涼路社區一樣遇到的“民改商”難題，在蘭州其他社區還有不少。 眼下，省城蘭州不少道路正在進行拓寬改造，改造后，一些居民樓就緊靠到了路邊，一樓居民從中看到“商機”，紛紛開始將住宅進行裝修改造成商鋪，或經營或出租。那么，這些民宅改為商鋪，是利還是弊？記者對此進行了調查采訪。

　　1月25日，記者對蘭州擴寬后的道路進行了調查，發現這些道路兩旁幾乎所有臨街一樓居民都進行了這種“民改商”，有些二樓居民也開始行動改造。

　　在平涼路中段，許多臨街的居民樓一樓開設著理發店、飯館、便利店等。在武都路一些臨街居民樓，不少經過“民改商”后正在營業，除了餐館之外， 有的被改造成服裝店、藥店等等。

　　在新港城十字，從馬路邊一眼望去，似乎每家樓上都掛有一個招待所的牌子，記者進入居民區發現，隔一兩家就有一個招待所。

　　而在雁灘 (論壇)安居小區剛進門不遠處，記者看到，一樓居民正將窗戶砸掉，將其改造成一個大門，安裝工人告訴記者，這樣將窗戶和陽臺門打通后，再安裝一個卷簾門，就可向外出租了。記者進入室內，發現這個兩室一廳住宅，已被改造成一個商店。像這樣的小區內居民樓改成商鋪的情況，在蘭州數不勝數。

　　“一鋪養三代”、“用商鋪為你賺錢”，正是這些理念引發了“民改商”的熱潮。無疑，商鋪巨大的經濟利益是“民改商”的助長劑。

　　“領導您好，在城關區五福巷內，有居民將住宅樓改成鋪面出租牟利，這本無可厚非，但是由于該租戶為塑鋼、鋁合金門窗加工戶，每天切割、加工的聲音刺耳且持續時間久，由于周圍全部為居民樓，個別商戶牟利行為嚴重影響到周邊群民的正常休息，請關注一下普通居民的生活環境。”這是去年7月份，市民在蘭州市政 (論壇)府網站留的投訴。民房改為商鋪帶來經濟利益的同時，也引發了一系列的社會問題。

　　“民改商”并發癥鄰里起糾紛

　　“一般物業和業主發生糾紛，不用想，大多是業主投訴物業，而我們卻是被業主逼得沒辦法，來投訴的。”去年5月份，負責安寧區安寧西路康橋國 　　際服務的物業公司就向媒體投訴業主“民改商”帶來的管理混亂。

　　“最嚴重的就是我們隔壁，開了一個街舞俱樂部，天天聲音開的特別大，吵得樓上樓下都沒辦法休息。”田先生是安寧區一家高校的老師，也是康橋國際住宅小區的一位業主，他向記者反映稱，他家隔壁被租給一群年輕人辦了個街舞俱樂部，每天晚上10點以后，音樂聲、跳舞聲混雜在一起，讓旁邊的住戶根本無法休息。

　　“有一天凌晨2點多，對方喝醉酒了吵鬧，我去提醒，沒想到態度非常惡劣，開口大罵，甚至差點升級到動手，最后110來了才制止住。”田先生介紹，過了一段時間，這個街舞俱樂部由于資金問題歇了業。

　　然而，這并沒有讓田先生輕松起來，原來房東又將房屋出租出去，幾對年輕人合租著住，雖然沒有原來那么嘈雜，但不時晚上有喝酒聚會聲擾民。

　　為了改變商品房大量被出租商用，保護大多數業主的利益，負責康橋國際的物業服務公司在管理部門下達整改通知書后，甚至以斷電的方式逼商戶搬離。

　　“樓上的房間是租給住戶的，可二層的租金加起來也不如樓下一層租給商戶來得多。”這是記者在安寧區安寧西路水掛莊路段采訪中聽到最多的回復。

　　記者在這里看到，自建樓到處都是，盡管造型不一，標準不同，但無一例外的是家家戶戶的底層都成了“底商”。或許是緊鄰一些舊貨市場的緣故，這里的底商有很大一部分租給了市場里的商戶，用來儲存和零售米、面、油、蔬菜、調味品等。由于每天要接貨、發貨、裝車、卸車，這里的運輸車成了一道獨特的“風景”，擁堵、混亂、垃圾也成了“并發癥”。

　　其實不僅是商鋪讓居民們煩心，一些設在居民區內的公司更困擾著居民。“天天都是生面孔來問，真是煩死了！”在雁灘安居小區內，伍大媽就非常反感小區內的公司。她說，自從樓上的公司開業后，經常有一些陌生人出入，而且還經常遇上陌生人車輛在小區橫沖直撞。伍大媽認為，住家，誰都希望安寧一點，總是有陌生人出入，讓人感覺心里有點不踏實。

　　居民物業聯手“智斗”擾民“民改商”

　　“自從有公司進入小區后，我們小區恢復了原有的門禁系統，那些在我們小區里開公司的商戶沒用多久就開始撤離，這里終于可以恢復往日的寧靜了。”在記者的采訪中，位于安寧東路一家落成時間不長的高檔小區業主劉丹平先生開心地告訴記者這一好消息。

　　該高檔小區共有01和02棟，都是高層，共有126家住戶。由于處在安寧東路繁華路段，從交付之日起，就不斷有商家選擇該小區做公司辦公地點。

　　每天上下班時，是小區業主們最頭疼的時間。劉丹平介紹，由于小區里不少住戶租給小公司，這些公司制定了上班打卡的考勤制度，這樣一來，每天業主上班的時間，恰好與公司的工作人員趕著打卡的時間沖突，常常會出現電梯被商家的員工搶占，而業主卻沒有電梯乘。

　　令業主更為惱火的是，一些商家直接將貨物堆放到公司里，這樣每天坐人的電梯成了貨梯，經常人貨擠在一個電梯里。“我們曾經計算過，01棟的電梯每天上下次數非業主使用達到一半還多。”劉丹平說，業主們怨聲載道，“這哪像個居民小區啊。”

　　由于進入小區的商家嚴重影響了業主的正常生活，而小區內的物業管理也曾經因對這些商家進行管理時，多次發生過沖突。為此，在與業主們經過一番商討后，決定恢復門禁系統，門禁系統啟用時，每戶業主最多只能領到5張門禁卡，進門時，持卡人必須在大門前刷卡方可進入。該卡只限本人使用。有訪客進入小區時，可通過對講系統與業主聯系，這一規定給商家帶來嚴重不便。

　　“通過業主和物業的努力，采取層層緊逼、巧用策略的方式，終于初顯成效。現在小區里的商家已經從原來的30來家剩下幾家了。而這幾家商戶也已經開始找新的辦公地址。”

　　采訪中，不少市民表示，自己家旁邊的民宅商用行為根本沒有經過他們的同意，稍好一點的就是打個諸如“我要開某某店啊”的招呼而已，征求意見完全談不上，而大部分居民都是在感覺受到干擾之后才知道自己家旁邊應該是居住的地方變成了商用場所。

　　記者在城關區人民法院了解到，該院每年都會受理該類民事案件多起，其中有因商用房噪音擾民引發毆斗，進而受害方提起訴訟索賠的；有的商用房在鄰家墻體上設置燈光、牌匾，或占用公共通道遭到反對，鄰居對此提出停止侵害。此外環保部門對設在居民樓內的商服油煙、噪音擾民申請強制執行處罰的案件也不在少數。

　　管理“各自為政”

　　“民宅商用” 鄰居得點頭

　　“民宅商”用大量存在，糾紛也不斷出現，那么，對于這一問題，管理部門是如何管理的呢？記者試圖采訪管理者，但曲折的調查最終讓記者發現：“民宅商用”目前的管理只能用“各自為政”二字來形容。

　　“根據國家工商總局關于住所(經營場所)登記有關問題的通知。通知中規定企業(公司)、個體工商戶在設立(開業)或住所(經營場所)變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，需要提供住所 　　(經營場所)所在地居民委員會或業主委員會出具的證明文件，以證明有利害關系的業主同意將住宅改變為經營性用房。”根據工商部門工作人員介紹，如果日后發現公司在設立時沒有經過有利害關系的業主同意，視同提供虛假登記材料，將對其進行行政處罰，直至取消營業執照。此外，民宅商用的審批手續比較嚴格，一些存在噪音、污染、油煙等問題的公司不予在住宅內登記，如歌廳、酒吧、舞廳、餐館等。

　　然而，按照現行《中華人民共和國公司法》規定，關于設立公司的條件之一是“有公司住所”，但工商部門的審查僅限于經營者是否具有對作為住所(經營場所)的建筑物的使用權，但對建筑物的使用用途，并沒有賦予工商部門審查的權限。工商部門對開辦商服的房屋并不管是民用房產權還是商用房產權。

　　同時，按照規劃部門的要求，民宅改成商用房，必須得有獨立出入口，同時不能與居民共用樓梯。但大批將民房改成商用房的經營者并沒有改變房屋民房的性質，因此不用報請規劃部門審批，規劃部門對不變更產權的民宅商用房又無管理權。沒有獨立出口，一些經營者決定把民宅窗戶改成門。窗改門正常審批需要報請房產住宅鑒定部門進行房屋改建安全鑒定，這種鑒定只是技術鑒定，至于窗改門后的房屋是否用于商業經營，房產住宅管理部門沒有管理權限。

　　采訪中記者了解到，在蘭州市，民宅商用現在形成房產、規劃、消防、環保、城管等部門多家管理格局，申辦者要上下左右多方簽字，手續十分繁瑣，多部門管理又缺乏緊密銜接，工商與規劃、房產等部門對民宅商用審批、下發執照的脫節，導致了民宅商用處于一個模糊地帶。

　　那么，面對出入頻繁的陌生人、受到干擾的生活，民宅商用給居民所帶來的困擾，市民該如何去面對？

　　在采訪中，甘肅泫淵律師事務所副主任、律師宋永強表示，根據《中華人民共和國物權法》第七十七條，業主將住宅改為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規定外，應當經有利害關系的業主同意。如果業主改變了房屋的使用性質，卻沒有征得有利害關系的業主同意，有利害關系的業主可與其協商，協商不成可通過司法途徑解決。允許將住宅改建為經營性用房的，須遵守相關法規，且不可擾民。按有關規定，經營者將住宅改建為經營用房的，需經有利害關系的業主同意。

 　　鏈接 　　業主將住宅變成經營性用房須應具備：

　　第一，不能違反法律法規和小區規約，這個規約是業主大會規定的一個約定，如小區規約規定小區內不得從事經營，業主便無權擅自將房子變成商業用房；

　　第二，還應經過有利害關系的業主同意，否則也視為不合法。

　　同時，《物權法》規定：不動產權利人有權依照法律規定，禁止相鄰權利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全；造成損害的，應當給予補償。