【背景】

  房地產市場所謂的剛需確實持續存在，并且規模越來越大，根本因素是快速城市化帶來的城市中非戶籍常住人口。
  在股市低迷與投資渠道欠缺的情況下，買房防通脹、積累財富已經成為最保險的投資方式。尤其是權錢交易、灰色收入占居民收入過高的情況下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房嬸不絕于新聞，一個人擁有數十套房并不罕見。

  近三年，土地出讓所得每年穩定在2萬億-3萬億的規模，僅次于地方政府的一般性財政收入……房價跌落會讓地方政府收入銳減。

  2009年至2011年底，保障房共開工2100多萬套，其中以出租為主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚戶區改造占42%，以出售為主的經適房和限價房各占17%和6%。這哪里是保障房工程？

  房地產調控政策“新國五條”3月1日出臺，按照規定，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅。政策甫一出臺即震動了全國的二手房市場，名下有兩 套住房的夫婦紛紛辦理離婚手續以規避新政，房產登記中心亦人頭涌動，加急過戶，避免被征稅。在上海，過戶排隊的號碼甚至被叫賣到5000元。

  這是2013年為了抑制房地產升溫出臺的新措施，緣起一線城市房價恢復上漲，并且幅度驚人。北京部分小區的二手房價增幅甚至到了20%。之前，業界有預期會出臺新的調控政策，以抑制房價，但加碼之重，卻是始料未及。

  然而，政府調控房價的努力并未得到公眾的認可，如此猛烈的財稅政策，讓人擔憂新增的稅賦會轉嫁給購房者，不僅不會平抑房價，還將拉升房價。就算 抑制了房價，也勢必抑制二手房的交易，讓剛需購房者轉向租房，租房成本將不得不上升。過去的幾年內，幾輪房地產調控，房租跟隨其后水漲船高，抬高了京滬等 地的進入門檻，加重了城市白領的生活壓力，消費降級現象隨后可見。

  實際上，盡管公眾對高企的房價批評之聲甚多，但政府應對此呼聲出臺的調控政策卻也越來越不歡迎，為什么會如此？這需要我們檢視過去十年的房產調控政策。

  十年四輪調控

  從增長走勢來看，房價在2004年進入快速增長通道，隨之而來的就是政府對房地產的調控政策。根據調控政策的手段與方向來劃分，可以分成四個階段。

  第一階段：預熱期(2002年到2004年底)。早在2002年，國家九部委就發布《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干 意見》(217號文)，從土地供應、金融信貸、住房結構等方面強調要對房地產市場進行宏觀調控。2004年被稱為房地產的政策年，在土地轉讓的方式、開發 商資質、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規范市場、控制房價。

  這一階段的房地產調控更多是宏觀經濟調控，使用的調控手段主要是從供給上控制投資、土地供應等。雖然是地產調控，但沒有跳出宏觀調控的范疇。房價也一路摸高，全國房價增幅高峰時超過10%。

  第二階段：結構性調控組合期(2005年初到2008年初)。2005年初，高房價已經成為一個社會問題。調控加碼，手段也轉向結構性調控，在 抑投資過熱的同時，提出“穩房價”的新目標，“國八條”、“新國八條”、“國六條”和“十五條”繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構 (如70%、90平方米)、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調整商品房投資性需求等。

  但諸多“調控房價”的“房地產新政”推出之后，房價依舊高燒不退。在這一時段，房價的調控政策還呈現順周期操作的特點，實際效果加劇了房價周期的波動幅度，在2006、2007年的房地產市場，可以說是“一邊調控一邊漲價”，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越兇猛。

  最終，從2008年初開始，房地產開始整體降溫，商品房銷售面積開始下降，但這更多是宏觀經濟形勢惡劣的結果。2006、2007年各項嚴厲的房地產打壓政策又在2008年集中體現，又進一步擴大了房地產交易量下降的空間。

  第三階段：鼓勵購買期(2008年底到2010年初)。針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業衰退的局面，在出臺“四萬億”經濟 刺激計劃之下，同時也出臺了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； 個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點等。

  在政府強力推動下的救市局面上，房地產市場煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海的豪華新盤星河灣一天賣出40億。 2009年下半年以來，購房者出于投機或買晚不如買早的追漲沖動下，更多消費者又加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現象，房價增速反而變 快，2009年11月時，增幅同比高達15%。事實上，在這一輪房價上漲的過程中，京滬等地的房價翻一倍的區域比比皆是。

  第四階段，行政干預全面介入期(2010年初至今)。2010年元旦過后，政府有意干預上漲過快的房價的言論充斥于市場，“國十一條”隨后即出 臺，之后更是史上最嚴厲的“新國十條”，限制異地購房(限購令)、大幅提高二套房貸標準等具體可執行性的措施一下子將高溫的房地產市場打入冰窖，各地房地 產市場交易嚴重萎縮，2011年還推出了3600萬套保障房的計劃。涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。

  到2012年年初時，房地產市場進入了僵持狀態。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價漲幅均為近幾年來的最低點。綠城“破產”、房 地產信托風險等也頻頻傳出。雖然學界、業界對本輪房地產調控手段的合理性、合法性多有指責，但不得不說，這些調控手段暫時剎住了房價的漲勢。

  此時，市場的心態也開始微妙起來，各地取消限購令的風聲漸次傳出。實際上，也正是從這個時間點，商品房的銷售面積與房價開始回暖上升，一直到今年春節前全面復蘇，此時調控政策加碼已經在很多研究機構的預期中。