[搜狐焦點]：自調控以來，商業地產就成為房地產企業新的方向，持續至今熱度依然不減，如何看目前的商業地產發展和新“國五條”對商業地產的影響？

　　[泉誠地產邵總]：新“國五條”對2013年房地產升溫將再次調控，新政策調控主要針對住宅投資市場，對商業房地產的沖擊并不大。在通脹背景下，意味著貨幣資產將大幅縮水，對于普通人而言，資產保值再次成為當前的熱點話題，大量資金需要尋找出路。

　　總體而言，作為有較強的抗風險能力及保值能力的商業地產，當前進入成本相對較低，發展相對比較平穩，可以說是當前資產保值的最佳選擇。  

　　[搜狐焦點]：大家最關心的問題是，在投資商業地產時，最重點關注的是哪些問題？怎樣判定一個項目是否具備投資價值？投資什么樣的商業地產一樣大有學問。

　　[泉誠地產邵總]：對于個人投資者，投資商業地產時所需注意的事項相對于投資住宅而言比較多，主要表現在投資商業地產的復雜性。投資商業地產時，首先要注意項目的商業環境，如宏觀環境、商圈規模、進深及臨街狀況等；同時要關注項目的硬件條件，如層數、總面積及單層面積、層高、柱距、出入口設置、車位等等。商業地產投資本質上是一種長期投資、價值投資。其投資思路注重的是收益的長期性和穩定性，而不應像投資住宅那樣追求在短期內獲取暴利。 

　　[搜狐焦點]：作為一個成功的并從事商業地產業多年的業內人士，您認為，長春的商業地產未來走向如何？目前是否是一個投資商業地產的良機？車庫、公寓、寫字間、門市那種不動產更適合當下的投資？

　　[泉誠地產邵總]：在這里我們重新界定下“投機”與“投資”的區別，“投資”是指貨幣所有者以其所持有的貨幣購入非貨幣資產，然后在未來將購得的非貨幣資產再次轉換為貨幣資產，以賺取較低的購入價格和較高的出售價格之間的利潤，即差價；“投資”，相較于投機而言，投資的時間段更長一些，更趨向是為了在未來一定時間段內獲得某種比較持續穩定的現金流收益，是未來收益的累積。“投機”行為是政策堅決打壓的，而“投資”行為是市場經濟的重要組成部分，是政策支持的。

　　目前國內部分城市房地產市場出現泡沫是投機購買行為較多導致的，新“國五條”是在全國范圍內局部投資過熱的情況下對房地產發展速度的一種調整和控制的手段。商業地產本來就是投資性產品，而且是相對高端的投資性產品，交易成本一直比較高，不適合做短期投機，適合長期持有及自用，不具備投資屬性；同時因投資額度較高，投資者自身具備抗風險的財務能力，商業地產市場不會出現住宅市場受政策調控的“恐慌性”波動。

　　這次政策對商業的波及范圍很小，長春商業地產的開發銷售向更加健康的方向發展，新政也幾乎卡死了住宅市場中的投資需求，這部分需求自然轉移到了商業地產項目，隨著城市的擴容，經濟的發展，商業地產的需求量將快速增加。

　　長春住宅市場自2007年以來快速上漲，商業地產是在2010年調控政策頻出以后大幅度上漲。商業地產各類產品銷售價格仍然處于一個低價位階段，后期升值空間較大，目前屬于一個良好的投資時期，進入門檻較低，3-5年以后價格將進入一個快速上升期。尤其是在通脹背景下，商業投資整體回報率約在8%-12%之間，投資商業地產是資產增值保值的首選。

　　綜合目前市場中各類商業產品成交狀況及市場需求分析，作為稀缺性產品的門市依舊是商業市場主流投資產品，投資回報率約10-12%，深受投資客戶關注；高端寫字間產品逐漸成為市場新寵，租金及售價上漲幅度較大，投資回報率約在8%-10%,適合中小型投資客戶進行選擇。

　　[搜狐焦點]：您怎么評估一個商業地產項目是否成功？

　　我認為評價一個商業地產項目是否成功的標準只有兩個

　　1、客戶投資是否獲得豐厚的收益

　　2、該商業項目是否帶動社會經濟發展

　　[泉誠地產邵總]：商業地產做得比較優秀的項目有哪些？

　　萬達商業廣場、中東及中海的社區商業做的都是比較優秀的，但是在這里來講，做得優秀的產品只是從模式上來界定，不一定做得優秀的項目就是投資回報最好的產品，舉個例子來講作為特色商業的一品紅城“藝術商街”及“順馳·商業廣場”都是2012年長春商業地產市場的投資新寵，尤其是“順馳·商業廣場”2013年新推出的商業產品將會是投資市場的“亮點”。

　　[搜狐焦點]：現在這么多商業地產項目，可能質量參差不齊，您能否預測，到最后能留存下來、持續下來的項目，他會有哪些特點？

　　[泉誠地產邵總]：商業地產運營模式較好的有“綜合體模式”，“概念商業模式”，“社區商業模式”等三種，傳統的“地段決定商業價值”理論逐漸淡化，長春市目前商業屬于遍地開花，商業模式種類繁多，各有優缺點，對于投資客戶來講，投資時主要關注投資回報率，看重項目的規模、客群等因素。商業成型之后是否能長期火爆下去，主要是圍繞“商業主題”與“周邊客群”兩方面，因此對于市場上目前商業項目的優劣，大家參照以上兩方面就可以自己做出明確的判斷。

　　 [搜狐焦點]：常年跟隨貴公司投資的客戶大概有多少人？他們的平均購買力和總和平均每年能有多少？

　　[泉誠地產邵總]：長春泉誠房地產代理有限公司自成立以來，為上萬名投資客戶提供投資咨詢服務，長期保持合作關系的客戶有近千名，單宗交易有數十萬元的，也有投資在千萬元以上的客戶。不少客戶均是多次投資，均獲得豐厚的收益。作為一家商業地產營銷的專業公司來講，為客戶提供科學的投資平臺是我們的職責，也不辜負客戶對我們的信任。