我國的家庭習(xí)慣于只將一方作為房屋的權(quán)利主體加以登記，未登記在權(quán)屬證明上的共有人稱為“隱性共有人”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“國五條”細(xì)則實施前的二手房交易“爆棚期”，部分市民作為“隱性共有人”的權(quán)益受到侵害。19日，前來交易大廳咨詢的唐先生就是其中之一。
樓市關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)關(guān)乎千家萬戶。為準(zhǔn)確把脈濟(jì)南房產(chǎn)市場，服務(wù)泉城市民辦理房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)登記中心聯(lián)合濟(jì)南時報將共同主辦房地產(chǎn)交易信息專版，此為首次試刊。
本房地產(chǎn)專版分為樓市成交分析、房產(chǎn)政策解讀、典型案例分析、集中問題答疑以及房管服務(wù)活動預(yù)告等多個板塊。通過房管局權(quán)威發(fā)布的每周二手房成交套數(shù)、限購證明開具量等數(shù)據(jù)，市民可以直觀地了解近期濟(jì)南二手房市場的走向、市民購房熱度；通過典型案例分析市民可在交易過程中避免眾多陷阱；房產(chǎn)政策解讀和市民咨詢問題答疑可為市民提供了解政策的途徑，方便業(yè)務(wù)辦理。
案件：房產(chǎn)有我的一份 憑什么瞞著我賣了
“我從外地剛回來，我哥哥竟然把父親留下來的房子給賣了。”市民唐先生表示，他哥哥已賣給其他人的房子是父親留下來的，父親去世時沒有任何遺囑。雖然房產(chǎn)證上并沒有他的名字，但他肯定占有一定的份額。
“這種房產(chǎn)‘隱性共有人’權(quán)益被侵的情況確實存在，大多會演變成民事糾紛。”市住房保障管理局登記中心法律事務(wù)科相關(guān)工作人員給記者翻閱了一個曾被留檔的典型案例：2000年，市民王慶國到市住房保障管理局辦理槐蔭區(qū)某處房產(chǎn)的所有權(quán)登記，取得登記在自己名下的房產(chǎn)證。2008年年底，王慶國的妻子去世后，王慶國將該處房產(chǎn)賣給二兒子王凱，雙方簽了房屋買賣合同，并到房管局申請辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，王凱順利取得登記在自己名下的房產(chǎn)證。
2009年初，市房管局接到法院的傳票。原來王慶國的大兒子王明以買賣合同無效為由，起訴房管局，請求法院撤銷房管局為王凱辦的房產(chǎn)證。
王明認(rèn)為，父親和弟弟買賣的房產(chǎn)應(yīng)為其父母共有財產(chǎn)，母親去世后，自己享有母親所占房產(chǎn)份額的繼承權(quán)。父親和弟弟在未與自己分割財產(chǎn)的情況下，瞞著自己簽房產(chǎn)買賣合同，并辦理了過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證，侵害了其合法權(quán)益。
記者在記錄文檔里看到，此案在審理過程中，由相關(guān)法院作出行政裁定中止訴訟的審理。
訴訟：民事訴訟效果好于行政訴訟
“一般來說，房產(chǎn)糾紛實質(zhì)多為民事爭議而非行政爭議。”山東眾英律師事務(wù)所鄒維高律師表示，上述案例中，原告王明先進(jìn)行行政訴訟不如先進(jìn)行民事訴訟。
據(jù)介紹，基礎(chǔ)民事法律關(guān)系決定房屋登記的最終命運。民事法律關(guān)系合法有效，則房屋登記結(jié)果合法有效，反之則應(yīng)予以撤銷或確認(rèn)違法。
行政訴訟審查的是房屋登記機(jī)構(gòu)作為房屋登記的具體行政行為是否合法，具體說就是行政行為依據(jù)是否充分、程序是否合法、適用法律是否正確，但當(dāng)存在民事爭議時，行政訴訟解決行政爭議的時機(jī)尚不成熟。涉案房產(chǎn)是否為夫妻共有財產(chǎn)，原告之父與原告弟弟之間的買賣行為是否有效才是應(yīng)該弄明白的問題。
2010年11月18日起實施的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事訴訟。”
分析：原告母親有沒有遺囑很關(guān)鍵
鄒維高律師表示，本案中有兩個關(guān)鍵點，其一原告父親王慶國的房產(chǎn)到底是不是夫妻共有財產(chǎn)，其二原告母親有沒有遺囑。如果王慶國在結(jié)婚之前全款購買該房，則房產(chǎn)為王慶國個人所有，可以自由買賣。如果房產(chǎn)為婚后夫妻購買，則王慶國的妻子為“隱性共有人”，妻子去世后，兩個兒子和王慶國作為直系親屬和配偶，對妻子所有的部分房產(chǎn)都有繼承權(quán)。當(dāng)然，如果妻子有遺囑的話那就另當(dāng)別論了。
夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實踐中給法院的案件審理帶來不少困惑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，配偶并非當(dāng)然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以房屋登記機(jī)構(gòu)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人推定為一人。
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政策解讀
房產(chǎn)證上變“隱性”為“顯性”有三種方式
防止“隱性共有人”權(quán)利被侵害的最好辦法就是把“隱性”變?yōu)?ldquo;顯性”，即在房產(chǎn)證上“加名”。按照目前的法律法規(guī)規(guī)定，可以通過房屋贈與、買賣、析產(chǎn)三種方式辦理。
假設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)人甲先生想在自己的房產(chǎn)證上加上兒子的名字，那么他可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈與兒子。
步驟如下：先簽訂房屋贈與合同，然后到稅務(wù)部門辦理完稅或免稅手續(xù)(按照財稅部門規(guī)定，個人將房屋無償贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、兄弟姐妹及承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，暫免征收營業(yè)稅和個人所得稅；契稅按贈與部分房屋價值的3%繳納)。最后贈與雙方持贈與合同書、原房屋說有權(quán)證等材料，到房產(chǎn)交易大廳申請房屋贈與轉(zhuǎn)移登記，增加兒子為房屋共有人。
想在自己的房產(chǎn)證上加上其父母的名字，除了上述贈與的方式，還可以選擇將房屋的部分房產(chǎn)賣給父母。
交易流程按照二手房交易買賣手續(xù)進(jìn)行，如果取得產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證的時間不滿五年的二手房，賣方繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等。買方繳納契稅、印花稅等。但依據(jù)不同情況，有的稅率是可以減免的。
如果你想在自己的房產(chǎn)證上增加配偶的名字，除了可以選擇贈與、買賣方式外，還可以選擇房屋析產(chǎn)登記。以房屋析產(chǎn)方式增加房屋共有人的方法僅適用于夫妻之間。
辦理程序如下，夫妻雙方簽訂房屋析產(chǎn)約定書，約定房產(chǎn)為夫妻共有財產(chǎn)；夫妻雙方持婚姻關(guān)系證明如結(jié)婚證、房屋析產(chǎn)約定書等資料，到房產(chǎn)交易大廳申請房屋析產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，增加配偶為房產(chǎn)共有人。 (記者張曉莉)
市民咨詢問題集錦
1.開限購證明時，在省直單位繳社保的，如何提供社保證明？
答：單位開證明、加蓋單位行政公章，省社保辦蓋章。
2.法院判決離婚的單身人員開限購證明如何提交婚姻證明？
答：提交法院的判決書和戶籍所在地民政部門出具的婚姻證明。
3.王女士來電咨詢，已經(jīng)開具了限購證明，網(wǎng)簽時單身證明已經(jīng)過期了是否還可以用？
答：憑在有效期限內(nèi)的單身證明開具了限購證明，網(wǎng)簽時單身證明已過期的，受理網(wǎng)簽和過戶時不受影響。
4.互換的房產(chǎn)是否還需開限購證明？
答：不用。
提醒：市民房產(chǎn)問題可通過房管局網(wǎng)站www.jnfg.gov.cn房產(chǎn)交易大廳場景式服務(wù)版塊查看，或撥打0531-82077114電話咨詢。（張曉莉 ）
