調控加碼，市場分化加劇。換言之，眼下樓市不是那個“閉著眼睛買都能升值”的市場，優劣產品的居住體驗、升值前景，稍作對比高下立見。在此背景下，開發商為了吸引客戶，各種形式的營銷在所難免，但是營銷花樣太多，就容易滋生虛假信息，造出許多“虛偽”概念。今年“3·15”，我們用放大鏡辨別這些樓市“偽裝”。

　　【“偽”豪宅】

　　只有豪價 沒有豪品

　　在很多城市的樓市中，豪宅遍地開花，但當中也是魚龍混雜。曾經有開發商直言不諱：“在鄭州買一處地皮，只要肯花錢打造，就可以變身豪宅。”對此，不少網友調侃，“無地段，無景觀，就因為是大戶型和均價高也能算豪宅？走爛路，近高壓電站，也說是豪宅？”

　　有業內人士如此總結“偽豪宅”的特點：先天不足，缺獨特不可替代的自然資源；缺高品質個性化產品，唯有以“奢華裝修”、“傳世資產”等溢美之詞包裝；缺生活配套及國際化水平的物業服務。當今“豪宅”市場中，大戶型叫豪宅，有稍大一點花園的樓盤也叫做豪宅。

　　有專家表示，豪宅必須有配套，其周邊必須具備完善的配套設施以及景觀、人文、治安等環境，一些樓盤周邊配套明顯不足。豪宅還有更為簡單的指標區分，豪宅樓盤一般要擁有不可取代的資源，容積率在0.7之內。

　　【“偽”學區房】

　　教育局并未授權

　　相關數據顯示，擁有教育資源的樓盤比同檔次樓盤的價格高10%~15%。而伴隨著很多城市樓市版圖不斷外擴，開發商們抓住了“教育需求”與“名校供應不足”之間的矛盾，紛紛在項目中引入學校。利用“學區房”來吸引置業者關注可謂是屢試不爽。

　　從目前市場上看，目前的所謂購房送就讀資格模式有兩種：其一是通過在學校附近建房子，按片區獲得就讀資格，這與購房入戶是同一性質；其二是樓盤與學校合作，給學校建校區，從而得到一定的優惠政策，不過這往往名額有限。

　　業內人士提醒，購房不一定就有上學的資格。對于公立學校而言，能否上學需要按片區申請，開發商并無話語權，在申請的排序中有無戶籍、是否落戶在學區內、有無房產、計劃生育有無達標等條件都被作為衡量入學的條件。而對于二手房的買家則要先到所屬街道了解該房產的就讀資格是否已經使用，購買房產后是否能在當年或者幾年后才可以申請就讀資格。

　　有專家提醒說，開發商只是說片區內的房子，并沒有擔保一定可以就讀。且口頭承諾并不會簽入購房協議。為了慎重起見，業主應當到該樓盤所在地教育主管部門去咨詢核實一下該片區是否屬于該學校的就讀范圍。

　　【“偽”地鐵物業】

　　緊臨地鐵站 走路需要30分鐘

　　“坐擁地鐵線、緊臨地鐵站、出門就是地鐵。”不少市民被這些廣告語打動，買下了開發商口中津津樂道的“地鐵物業”。但是，這些被開發商鼓吹的“地鐵物業”究竟有多少是真正緊臨地鐵呢？

　　“一些所謂的‘地鐵房’隨著樓市的熱潮，價格也水漲船高。但實際上，這些樓盤距離地鐵出口往往有30分鐘左右的路程，嚴格意義上講，很難和地鐵樓盤掛上鉤。”一位業內人士透露。

　　還有一些樓盤說是地鐵物業，但其實僅僅是“規劃中”的地鐵，這些規劃中的地鐵線距離開通常常需要3~5年之久，并且規劃也還存在調整和更改的可能，最后開通時地鐵口在哪個位置都無從得知。

　　因此，專家提醒，廣大購房者在關注地鐵樓盤的同時，也要從今后居住的實際情況出發，真正去考量樓盤本身與地鐵的實際距離，避免為虛假的地鐵概念買單。 

　　【“偽”配套】

　　買前是承諾 買后是傳說

　　相信不少買過房的人都有如下體驗：開發商的樓書和廣告宣傳資料中，都自稱配套成熟：已有某知名超市與連鎖餐飲店入駐底商，屬于商業繁榮社區；又或是將規劃大型商業中心；又或是在社區中將會享受天然湖泊等。可是買下房子后，置業者才苦著臉說：“很多東西都是傳說。”

　　“我們樓盤有社區沿街商鋪，還有社區會所，完全能滿足業主的生活需要。”這是我們常常聽到的“承諾”。但是交房后發現，社區沿街商鋪以房產中介、裝修公司等為主，并不適用于普通業主需求。不少社區商業在經營過程中，由于地段、經營項目、費用等限制，社區商鋪幾經轉手，很多交房兩三年的社區商鋪還在招租中。

　　【“偽”回報率】

　　1%回報率也能“養三代”？

　　近幾年來，商鋪價格的快速上漲，導致商鋪投資門檻大大提高。而很多城市市區內外的各種綜合體、商業街和社區商鋪越來越多，讓很多投資的市民擔憂投資回報能否達到開發商所承諾的？

　　很多商鋪的購房者發現，現在很多商鋪的投資回報率普遍在下降，據業內人士透露，核心商圈的回報率在5%左右，有些甚至僅有1%~2%，難以實現“一鋪養三代”。因此，開發商宣稱的投資商鋪回報率起步8%是不靠譜的。

　　有專家表示，商鋪投資溢價暴漲時代已經過去。雖然新興區域的中高端商場將如雨后春筍般誕生，新興商鋪的起租也相對較高，但在商圈不成形的情況下，即使租金起點高，也難以維持下去。（李飛）