租賃經(jīng)營(yíng)還是產(chǎn)權(quán)銷售?
對(duì)于家居建材賣場(chǎng)而言，關(guān)于其物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的思考從來(lái)不曾停止，租賃經(jīng)營(yíng)方便統(tǒng)一管理，有助于統(tǒng)一賣場(chǎng)的品牌形象；產(chǎn)權(quán)銷售則能迅速回籠資金，并有利于維持商戶品牌的穩(wěn)定性。
前不久，陜西本土建材賣場(chǎng)品牌大明宮建材家居城三橋店于西安索菲特酒店召開(kāi)了一場(chǎng)隆重的項(xiàng)目推介會(huì)。在此次推介會(huì)上，大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)公布的三橋店經(jīng)營(yíng)模式成為了各經(jīng)銷商客戶共同關(guān)注的焦點(diǎn)。
不同于北郊店、南郊店、東郊店的經(jīng)營(yíng)性租賃式商鋪，三橋店總經(jīng)理任戀在介紹賣場(chǎng)的基本情況、招商及開(kāi)業(yè)籌備時(shí)透露，三橋店將采取產(chǎn)權(quán)銷售的投資性產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展模式。大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)戎長(zhǎng)生在現(xiàn)場(chǎng)也表示，三橋店位于西咸新區(qū)灃東新城三橋商圈的核心商貿(mào)區(qū)域，北靠城市快速干道，面對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況及西咸新區(qū)灃東新城的發(fā)展、規(guī)劃情況，集團(tuán)進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，最終決定推出新的合作發(fā)展模式，與廣大商戶、投資人共同發(fā)展、互惠互利。
事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)銷售就是發(fā)展商將大商場(chǎng)分割成若干個(gè)小面積，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的商鋪，并將其全部或部分以物業(yè)公司或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的名義，承諾投資者買方在一定年限內(nèi)給予每年固定或保底加抽成的回報(bào)。這種模式也是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始興起的一種銷售方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會(huì)游資開(kāi)始關(guān)注商鋪的高額回報(bào)率;或是一些小型開(kāi)發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷售就應(yīng)運(yùn)而生了。
對(duì)于這種資金回籠快、管理成本相對(duì)較低的發(fā)展模式，也不乏先例，西安的部分大型商業(yè)項(xiàng)目就做出了大膽嘗試，記者于去年11月份走訪西安華南城項(xiàng)目時(shí)了解到，該項(xiàng)目運(yùn)用的正是商鋪產(chǎn)權(quán)銷售模式，據(jù)銷售人員介紹，華南城的店鋪為客戶保有40年產(chǎn)權(quán)，如果客戶一旦買下店鋪，就可以自己轉(zhuǎn)租，或者委托華南城管理出租，商鋪業(yè)主則可以從中獲取一定的利潤(rùn)。
華南城位于西安世園會(huì)舊址北段，從世園會(huì)舊址出發(fā)不到5分鐘的車程即可以到達(dá)其項(xiàng)目所在地，記者走訪發(fā)現(xiàn)，華南城在售的所有項(xiàng)目還未竣工，甚至還有項(xiàng)目尚未開(kāi)工建設(shè)，另外，此項(xiàng)目周邊村落陳舊，公交車和出租車也很少見(jiàn)到。一般沒(méi)什么事，這地方司機(jī)都不愿來(lái)，華南城還沒(méi)建好，比較偏。記者搭乘的出租車司機(jī)曾抱怨。
看過(guò)華南城項(xiàng)目的工地之后，一些投資者也開(kāi)始懷疑城區(qū)街道廣告牌上所宣傳的華南城前景，事實(shí)上，華南城所反映的則是產(chǎn)權(quán)銷售的一個(gè)特點(diǎn)概念炒作先行，通過(guò)向投資客戶描繪美好前景來(lái)消除大批投資客戶的后顧之憂，由于投資客戶分散，廣告就成了聯(lián)系投資客戶的主要細(xì)節(jié)，為了吸引到大量的投資客戶，廣告投放狂轟濫炸、鋪天蓋地。
然而，與華南城不同的是，大明宮建材家居城三橋店的廣告投放并沒(méi)有如此大規(guī)模，它的宣傳推廣依靠的則是北郊店、南郊店、東郊店三個(gè)已經(jīng)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)的賣場(chǎng)的客戶源。
客戶源的穩(wěn)定性以及各大經(jīng)銷商客戶對(duì)賣場(chǎng)的信任使得大明宮在去年招商初期就大獲成功，很多人為了進(jìn)駐大明宮建材城，連夜排隊(duì)拿號(hào)。在北郊店經(jīng)營(yíng)一家拋晶磚的經(jīng)銷商姜先生對(duì)大明宮建材城的品牌及口碑表示認(rèn)可。
路易摩登西安總代理韓有志在接受記者采訪時(shí)也透露，去年交15萬(wàn)元誠(chéng)意金預(yù)訂店鋪的時(shí)候，僅瓷磚領(lǐng)域就達(dá)到了70多家。
然而，就在今年公布商鋪產(chǎn)權(quán)銷售模式之后，大多數(shù)交過(guò)15萬(wàn)誠(chéng)意金的經(jīng)銷商都表現(xiàn)出了猶豫，近兩年陶瓷建材市場(chǎng)寒冬還沒(méi)過(guò)去，市場(chǎng)不景氣，商家對(duì)買店鋪產(chǎn)權(quán)的方式謹(jǐn)慎一些確實(shí)也是情有可原的事情。另外，導(dǎo)致各經(jīng)銷商改變主意的還有其他方面的原因，大明宮建材城只銷售除了地下負(fù)一層和最高層這兩個(gè)樓層的商鋪，所以說(shuō)銷售的店鋪只占整個(gè)賣場(chǎng)的60%，且參與產(chǎn)權(quán)售賣的商鋪基本都在300m2左右，這對(duì)做的稍微大一些的專賣店根本是不夠的。
同樣，記者了解到，大明宮建材家居城三橋店的商鋪產(chǎn)權(quán)與華南城同為40年，但預(yù)計(jì)在今年10月份開(kāi)業(yè)的大明宮三橋店至今都沒(méi)有公布其招商方案以及售賣價(jià)格，賣場(chǎng)方面表示，價(jià)格因地制宜，商鋪位置不同價(jià)格差異也較大，商鋪將會(huì)采取一鋪一價(jià)上網(wǎng)方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售。目前，也有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，其均價(jià)可能在12000元/m2至13000元/m2之間。
一般情況下，經(jīng)營(yíng)性租賃式商鋪雖然在廣告宣傳、促銷活動(dòng)策劃方面對(duì)入駐商戶的扶持力度大，經(jīng)營(yíng)管理投入成本也會(huì)相應(yīng)增加，但對(duì)于商戶統(tǒng)一管理及其品牌層次的限制、賣場(chǎng)品牌形象的維護(hù)等方面明顯要優(yōu)于投資性產(chǎn)權(quán)銷售式商鋪。產(chǎn)權(quán)商鋪有部分投資客戶是自營(yíng)性經(jīng)營(yíng)戶，自主選擇范圍較大，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)品種不統(tǒng)一，品牌層次分級(jí)嚴(yán)重等問(wèn)題的出現(xiàn)，甚至有可能引起無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。
對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理方面可能出現(xiàn)的問(wèn)題，大明宮建材家居城表示，與他們合作的商戶都會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理，賣場(chǎng)與投資商戶之間也將避免擾亂市場(chǎng)秩序的情況發(fā)生。
然而，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，國(guó)際上主流的連鎖百貨品牌中超過(guò)60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。但大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)的這一轉(zhuǎn)變是出于何種考慮，經(jīng)銷商韓有志及一些業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，這很可能是大明宮建材城穩(wěn)定商戶的一種方式，以防商戶退租出現(xiàn)商鋪空殼。
