“限售”“限價(jià)”“限貸”管控下的北京樓市絲毫不見政策松動(dòng)跡象。指望不上政策，開發(fā)商不得不“自力更生”尋求突破，尤其是對當(dāng)下的“限價(jià)”政策，更是想出各種法子應(yīng)對。精裝修拆分后捆綁銷售、精裝改毛坯銷售、拖至現(xiàn)房階段銷售……目標(biāo)只有一個(gè)：突破“限價(jià)”政策，爭取最大利潤率。

　　突圍1

　　精裝修拆分“全面開花”

    上有政策，下有對策，通過拆分精裝修、簽署兩份購房合同的方式應(yīng)對限價(jià)令，已經(jīng)成為北京開發(fā)商的普遍做法。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前北京市場上在售的精裝修項(xiàng)目，在購房交易時(shí)，基本上全部將精裝修拆分出來。

    兩份購房合同

    “從二期開始，買我們項(xiàng)目要簽兩份合同，一份是毛坯房，一份是精裝修”。通州某在售中高端項(xiàng)目銷售人員日前告訴記者。據(jù)了解，該項(xiàng)目今年6月推出二期產(chǎn)品，為精裝修交房，與一期不同的是，二期的購買者要與開發(fā)商簽署兩份購房合同，精裝修的部分要單獨(dú)簽。

    據(jù)銷售員介紹，該項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，目前在售均價(jià)為23000-24000元/平方米，較上一期相比，均價(jià)上漲約2000元/平方米。

    “以上述項(xiàng)目為例，為了能順利獲取二期預(yù)售證，開發(fā)商按照20000元/平方米的價(jià)格取得毛坯的預(yù)售證，再將精裝修打包出售”，一位機(jī)構(gòu)研究人員告訴記者，目前北京在售的精裝修項(xiàng)目，幾乎全部采用這樣的拆分方法，達(dá)到順利領(lǐng)證并且漲價(jià)的目的。

    無獨(dú)有偶，近期開盤的

    大興某項(xiàng)目也將原來單一的精裝修商品房購房合同轉(zhuǎn)變?yōu)槔�綁式營銷，即毛坯房購房合同+精裝修合同+50年地下車位使用權(quán)，雖然毛坯房的報(bào)價(jià)尚不足17000元/平方米，但捆綁之后的均價(jià)已經(jīng)接近20000元/平方米。

    根據(jù)北京的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，新開盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過區(qū)域均價(jià)、已開盤項(xiàng)目定價(jià)不超過前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過上月銷售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

    在這樣的限令面前，新盤推出量一度急劇減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月上半月，北京僅有3個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，5月實(shí)際開盤量環(huán)比持平，但同比降幅卻高達(dá)50%。不過，進(jìn)入6月之后，新盤供應(yīng)量開始回升，僅上半月就有18個(gè)項(xiàng)目新開盤，比5月同期整整多出一倍，同時(shí)創(chuàng)下今年以來各月同期放量的最高峰值。

    “大手筆”推盤

    對于在售精裝房源來說，最近出現(xiàn)的另一個(gè)新變化是，在來之不易的預(yù)售許可證面前，分批開盤已經(jīng)失去實(shí)際意義，一次性推出大量房源的現(xiàn)象正逐漸增多。

    進(jìn)入7月，新盤開盤量再度回落，不過值得注意的是，新增供應(yīng)套數(shù)卻不減反增。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月首周北京僅有兩個(gè)項(xiàng)目開盤，不過，這兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1391套，相比之前一周5個(gè)項(xiàng)目的總量還多出121套。其中，中國鐵建國際花園一次性推出7個(gè)樓棟828套房源，富力尚悅居也一次推出了563套房源。相比眾多老項(xiàng)目后期單次僅推出幾十套至百余套房源來說，新盤首次開盤就推出400套以上，可謂“大手筆”。

    上周（7月15日-7月21日），這一現(xiàn)象在老項(xiàng)目中也開始蔓延。上周入市的5個(gè)老項(xiàng)目后期中，首開熙悅山一次性推出503套住宅產(chǎn)品，金融街·融匯一次推出兩棟共計(jì)636套住宅，而久未開盤的中建·國際港單次推盤量更是高達(dá)1462套。

    這種新盤多推、老項(xiàng)目惜售的現(xiàn)象與房企歷史通常采用的“少量入市、營造熱銷”的推盤策略截然相反。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，限價(jià)令的延續(xù)使得下半年階段性漲價(jià)的可能性降低，雖然通過拆分精裝修達(dá)到了漲價(jià)的目的，但是仍然存在一定的“政策風(fēng)險(xiǎn)”。在限價(jià)令下，分批開盤已經(jīng)失去實(shí)際意義，因此，近期一次性推出大量房源的現(xiàn)象逐漸增多。

    突圍2

　　精裝改毛坯突破限價(jià)政策

    精裝改毛坯，往往是在房價(jià)下行壓力之下，開發(fā)商變相降價(jià)的一種營銷策略，然而，在房價(jià)上漲壓力與預(yù)售價(jià)格調(diào)控的背景下，開發(fā)商為了能夠入市，先以毛坯房的價(jià)格通過審批，以此達(dá)到申報(bào)毛坯房，賣出“精裝價(jià)”，實(shí)現(xiàn)拿預(yù)售證和賣高價(jià)房兩不誤的目的，成為不少開發(fā)商變相漲價(jià)的一種手段。

    借精裝改毛坯變相漲價(jià)

    今年年初，通州某項(xiàng)目舊盤新開，當(dāng)時(shí)推出的房源屬于該項(xiàng)目二期，戶型面積為85至130平方米兩居和三居，均價(jià)21800元/平方米，為毛坯交房。而該項(xiàng)目半年前一期是均價(jià)為18000元/平方米的精裝修，二期精裝變成了毛坯后，項(xiàng)目的價(jià)格還明顯上漲。對于裝修標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，項(xiàng)目銷售人員向記者表示，“二期與一期是兩個(gè)不同風(fēng)格的產(chǎn)品類型，從精裝改毛坯是為了滿足自己裝修的業(yè)主需求。”

    在“國五條”北京細(xì)則落地后，北京市住建委暫停了對漲價(jià)樓盤的預(yù)售證發(fā)放，開發(fā)商想出的應(yīng)對策略——把精裝修變成毛坯，這樣既能達(dá)到變相漲價(jià)目的，又能符合限價(jià)政策要求，順利拿到預(yù)售許可證。

    在東五環(huán)外一項(xiàng)目售樓處，記者參觀完樣板房后，銷售人員稱，樣板房只是給客戶作為一個(gè)裝修參考，實(shí)際交樓標(biāo)準(zhǔn)仍然是毛坯房。記者注意到，該項(xiàng)目目前主推戶型為140平米的三至四居，均價(jià)34000元至36000元/平米。而該項(xiàng)目上期為精裝標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格同樣在34000元/平米左右。

    重返毛坯時(shí)代

    據(jù)悉，在本輪樓市調(diào)控前期，一些開發(fā)商將旗下的項(xiàng)目根據(jù)定位不同，采取精裝與毛坯搭配銷售的方式賣房，如一部分精裝修，一部分毛坯，這樣既能保證開發(fā)商的利潤，也符合限價(jià)令。不過，隨著限價(jià)政策出臺，按照申報(bào)價(jià)格不超區(qū)域價(jià)格的規(guī)定，不少項(xiàng)目開盤時(shí)價(jià)格上漲明顯無法過關(guān)，只能采用毛坯平價(jià)申報(bào)。

    據(jù)悉，在近期入市的項(xiàng)目中，毛坯房已經(jīng)成為北京樓市的主流產(chǎn)品。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“近年來，出于減少二次裝修污染以及住宅產(chǎn)業(yè)化的需求，精裝交房產(chǎn)品在北京樓市日漸增多，然而，目前無論是別墅、改善還是剛需，毛坯交房日漸增多，已經(jīng)成為不少項(xiàng)目規(guī)避政策的一種方式。”

    該業(yè)內(nèi)人士表示，從成交均價(jià)上來判斷，精裝改毛坯之后房價(jià)得到了控制，但并不是從根本上進(jìn)行了控制，開發(fā)商大都采取了取消精裝修、縮小公共面積或園林規(guī)劃的支出等方式來降低成本、拉低房價(jià)，以此來制造房價(jià)穩(wěn)定的錯(cuò)覺。此外，開發(fā)商因?yàn)橄迌r(jià)問題而普遍采取毛坯房交樓的話，會(huì)讓已經(jīng)培育起來的精裝房市場陷入大幅倒退。

    突圍3

    “期”轉(zhuǎn)“現(xiàn)”避開預(yù)售監(jiān)管

    受預(yù)售證控制嚴(yán)格的影響，部分遲遲拿不到預(yù)售證的項(xiàng)目開始逐步加快工程進(jìn)度，以現(xiàn)房取代期房銷售，以便獲得相對寬松的定價(jià)環(huán)境。近日，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，通州、門頭溝、朝陽等區(qū)域均有等待期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)稱，現(xiàn)房限價(jià)相比期房沒那么嚴(yán)格，所以部分接近可以轉(zhuǎn)現(xiàn)房的項(xiàng)目都選擇了轉(zhuǎn)現(xiàn)。

    工程進(jìn)度明顯加快

    一直在關(guān)注通州某樓盤的王小姐非常著急，“排了幾個(gè)月的號了，至今還沒有開盤，我都準(zhǔn)備買其他的項(xiàng)目了。”對于未能如期開盤的原因，售樓人員也表示很委屈，“我們也一直在等預(yù)售證，可是現(xiàn)在拿證確實(shí)不容易，最近公司決定拿不到就先不拿了，等到現(xiàn)房再賣。”

    記者在該樓盤的建設(shè)工地看到，整個(gè)項(xiàng)目都在如火如荼的建設(shè)之中，多個(gè)樓座齊頭并進(jìn)，其中，二期靠近路邊樓座的建設(shè)速度已經(jīng)明顯超過一期樓座，幾近封頂。“既然拿不到預(yù)售證，還不如直接等到現(xiàn)房，那時(shí)候?qū)�價(jià)格的控制就比較松了。”該項(xiàng)目的銷售人員告訴記者。此類現(xiàn)象在北京的多個(gè)樓盤中出現(xiàn)。

    對于期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房，某房企內(nèi)部人士告訴記者，其實(shí)也是無奈之舉，“我們以前也是高周轉(zhuǎn)的，希望資金盡快回籠，然后拿地開發(fā)新的項(xiàng)目，但目前來看，預(yù)售證的取證比較困難，并且我們也沒有新的項(xiàng)目可以開發(fā)，現(xiàn)在只能等現(xiàn)房銷售。”

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在政策調(diào)控下，目前北京很多項(xiàng)目的價(jià)值與價(jià)格是相背離的。

    現(xiàn)房項(xiàng)目提價(jià)明顯

    現(xiàn)房銷售在給購房者以直觀感受的同時(shí)，也意味著，價(jià)格將高于期房。“房企之所以不能如愿拿到預(yù)售證就是對利潤有一定的追求，對住建委控制的價(jià)格不愿接受，所以現(xiàn)房提價(jià)是必然的。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱。

    從目前已入市的以現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目來看，售價(jià)確實(shí)提高不少。據(jù)媒體此前報(bào)道，位于亞奧板塊的某項(xiàng)目，今年6月轉(zhuǎn)現(xiàn)房后的售價(jià)為45000元/平米，相比去年4月份開盤的33000/平米，平均單價(jià)漲幅超三成。

    “我們本來是按照1.8萬的單價(jià)準(zhǔn)備的，根據(jù)銷售人員的說法，等到現(xiàn)房的時(shí)候這個(gè)價(jià)格是肯定拿不下來的。”王小姐表示很遺憾，不得不轉(zhuǎn)向其他的樓盤。

    郭毅表示，相對于期房，現(xiàn)房有一定的優(yōu)勢，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房階段，即已完成了竣工驗(yàn)收，實(shí)景呈現(xiàn)，項(xiàng)目無論是優(yōu)勢還是劣勢均透明地表現(xiàn)出來，并且現(xiàn)房即買即住的優(yōu)勢更加突出。

    現(xiàn)房銷售比重提升

    事實(shí)上，現(xiàn)房銷售的比例正在逐漸提升。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年5月以來，現(xiàn)房取證的項(xiàng)目包括華業(yè)東方玫瑰等在內(nèi)的五六個(gè)項(xiàng)目，占據(jù)當(dāng)月取證項(xiàng)目近半數(shù)。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2季度來，也就是限價(jià)政策嚴(yán)格后，截至7月22日，北京新建住宅總簽約為29717套，其中現(xiàn)房為7924套，占比達(dá)到了26.7%。而今年一季度，整個(gè)占比為21.6%，之前三年的占比則分別是18.8%、14%、16.1%。

    值得一提的是，現(xiàn)房銷售在豪宅市場上表現(xiàn)得尤為明顯。今年以來，現(xiàn)房在售豪宅項(xiàng)目量環(huán)比提升了12個(gè)百分點(diǎn)。

　　（記者潘秀林桂瑰邢飛）