原標題：廣西地產(chǎn)新機遇　地產(chǎn)開發(fā)如何掘金旅游、商業(yè)和地鐵？

新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新思路專題研討現(xiàn)場

　　DTZ戴德梁行12月10日在南寧舉辦2013廣西房地產(chǎn)發(fā)展新機遇論壇，華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生攜手戴德梁行公司高層人員與來賓們就廣西房地產(chǎn)發(fā)展新機遇相關話題進行分享與交流。

　　國內(nèi)旅游地產(chǎn)盈利模式探討

　　中國的快速增長，推動了旅游消費進入“爆發(fā)性增長”期，經(jīng)過觀光旅游及休閑旅游后，目前已經(jīng)步入度假旅游發(fā)展增長階段。

　　根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2010年全國旅游經(jīng)濟收入達到1.5萬億元，其中國內(nèi)旅游旅游人數(shù)21億人次，收入超過1.29萬億元；中國公民出境人數(shù)超過5000萬人次。已經(jīng)完成了從旅游資源大國向世界旅游大國的轉變，現(xiàn)在正朝著建設世界旅游強國的目標邁進。世界旅游組織預測，未來10年內(nèi)，中國將成為世界第三大旅游經(jīng)濟國，旅游需求增長將排名世界第二。中國將提前到2015年成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。

　　在此市場發(fā)展背景下，中國大陸旅游地產(chǎn)的發(fā)展類型目前主要以主題活動、自然資源、產(chǎn)業(yè)嫁接、歷史人文四種驅動類型。各個驅動主體自成體系又相互聯(lián)系，形成不同類型的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　而以上各類型旅游地產(chǎn)的盈利模式，主要由旅游地產(chǎn)的基本盈利點、旅游地產(chǎn)的品牌等產(chǎn)業(yè)鏈中后端盈利、資本市場盈利三塊構成。國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)存主要問題有分為過于注重房地產(chǎn)開發(fā)，未能與旅游資源很好結合、大部分項目產(chǎn)業(yè)鏈仍然較短，需要進一步挖掘、部分產(chǎn)品缺少特色，同質化嚴重以及項目整體規(guī)劃定位不足，項目管控能力較弱四種。

　　戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部董事容亞當對深圳觀瀾湖項目、美國奧蘭多迪斯尼主題公園、加拿大Whistler項目、上海新天地、深圳東部華僑城以及海南龍沐灣濱海旅游度假綜合項目作為旅游地產(chǎn)盈利成功模式案例進行相關分享和交流，亦對戴德梁行北亞區(qū)旅游地產(chǎn)的專家團隊進行介紹。

 戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生致歡迎詞

　　商業(yè)在地產(chǎn)盈利模式的新角色

　　通過對中國房地產(chǎn)發(fā)展模式的分析，房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了物業(yè)組合逐步增多的發(fā)展歷程，目前已經(jīng)發(fā)展到多種物業(yè)融合的綜合體階段。隨著城鎮(zhèn)化建設的逐步推進，房地產(chǎn)發(fā)展重心已經(jīng)從一二線城市向三四線城市轉移，未來三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)將成為熱點。另一方面，在綜合體開發(fā)及盈利中，商業(yè)扮演者極其重要的角色，是當前綜合體開始中重要的一環(huán)。目前在一二線城市地產(chǎn)開發(fā)中，綜合體中的商業(yè)往往成為市場的禮物，極大地促進了綜合體的整體開發(fā)及城市的發(fā)展提升 ，如南寧萬象城，萬象城作為華潤中心的重要組成部分，通過整體持有經(jīng)營，極大帶動了其它物業(yè)及整個華潤中心的物業(yè)增值。

　　戴德梁行華南及華西商業(yè)地產(chǎn)部主管黃偉倫分析:共舞城鎮(zhèn)化的大市場環(huán)境下，商業(yè)在三四線綜合體開發(fā)中的重要性將日益凸顯，要使項目開發(fā)立于不敗之地，需要調整商業(yè)開發(fā)思路，幫助企業(yè)快速回籠資金，降低企業(yè)開發(fā)風險。具體商業(yè)地產(chǎn)操作上，建議一要開發(fā)體量適中，不宜盲目追求規(guī)模效應；二要謹慎采取全持有模式，合理處理持有與銷售的關系；三要不宜盲目追求高檔次，貼近三四線生活及消費實際；四要業(yè)態(tài)豐富多元，注重兒童、娛樂、運動等主題業(yè)態(tài)的引入 。戴德梁行在一二線及三四線也操作了眾多提升型及彌補型的項目，并將研究的經(jīng)驗及技術理念貫徹到每個項目的開發(fā)中，推動項目因地制宜地順利發(fā)展。

PTW建筑設計公司首席執(zhí)行總監(jiān) Mr.John Bilmon做主題發(fā)言

　　地鐵對房地產(chǎn)市場帶來的商機

　　根據(jù)中國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年中國城鎮(zhèn)化率為52.76%，遠落后于發(fā)達國家。通過對國家城鎮(zhèn)化相關政策預測，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展將由2010年的50%至2030年的70%，城鎮(zhèn)人口由6.7億增加50%至10億，百萬人口以上城市84個增加160%至估計220個，每年約 1600萬農(nóng)民遷入城市，相當于2.2倍南寧市總人口，也相當于136個 “百萬人口以上”城市建成 。城鎮(zhèn)化其成功發(fā)展并推進的因素主要為四方面：完善的產(chǎn)業(yè)結構 、健全的配套設施 、舒適的居住環(huán)境、便利的交通。

　　戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管暨香港董事總經(jīng)理陶汝鴻就地鐵交通對城市已發(fā)展成熟的地區(qū)、對舊區(qū)轉型及對未開發(fā)地區(qū)三個不同模式進行分析。模式一，對已發(fā)展成熟的地區(qū)，主要是配合成熟發(fā)展地區(qū)之現(xiàn)有配套， 增加及改善人流分布。常見形態(tài)如在地鐵站出口加建行人地下通道，連貫將所有大型建筑物，藉此大幅增加商業(yè)樓面價值 ，通過香港尖沙咀站-地鐵與九鐵交匯處 、南寧朝陽廣場站-在建地鐵1號及2號線換乘站案例可借鑒；模式二，對舊區(qū)轉型的影響，主要是加速發(fā)展中或舊區(qū)經(jīng)濟及業(yè)態(tài)轉型的速度，促進地區(qū)格局由住宅或工業(yè)區(qū)轉型成為商業(yè)區(qū)。通過金鐘區(qū)-地鐵港島線及九龍線之西部交匯點的太古廣場、 南寧糖紙廠舊改項目案例可借鑒；模式三，對未開發(fā)地區(qū)之影響，主要為車站上蓋及周圍土地發(fā)展權制定分期發(fā)展招標計劃和地鐵與開發(fā)商磋商合作，發(fā)展新小區(qū)，九龍站-機場鐵路及未來鐵路之西部交匯點、南寧龍象谷-軌道交通3號線(計劃2016年動工) 案例可借鑒。最后，對DTZ近年服務的主要城市地鐵項目進行分享。

　　論壇活動上華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示：“廣西作為中國西部重要的省份，未來發(fā)展兼具多重經(jīng)濟圈共榮優(yōu)勢，蘊藏巨大能量。改革開放以來，廣西房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，從弱到強，已發(fā)展為廣西國民經(jīng)濟中重要的組成部分。作為一家專業(yè)的國際房地產(chǎn)顧問機構，戴德梁行有幸見證并親身參與了這一過程。未來戴德梁行將為繼續(xù)為廣西乃至中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻我們的力量。”(作者：陳世明)