據(jù)《澳門日?qǐng)?bào)》報(bào)道，回歸以來(lái)，澳門特別行政區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)不斷發(fā)展，城市空間格局發(fā)生較大變化，回應(yīng)民生的社會(huì)建設(shè)用地需求亦日益增加。隨著賭權(quán)開(kāi)放，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，也帶動(dòng)了不少大型建設(shè)和旅游項(xiàng)目的投資。然而，面對(duì)澳門特區(qū)境內(nèi)有限的土地資源，如何有效開(kāi)發(fā)、分配和利用，是政府重點(diǎn)研究工作之一，也是社會(huì)各界十分關(guān)注的問(wèn)題。
面對(duì)社會(huì)各界的訴求，尤其是土地的分配、批給和置換的條件，土地批給的程序，溢價(jià)金訂定的標(biāo)準(zhǔn)，批給后更改土地用途，轉(zhuǎn)讓土地批給，逾期利用土地甚至將土地閑置或荒廢等問(wèn)題，沿用了三十多年的《土地法》確不能有效配合現(xiàn)時(shí)澳門特區(qū)的發(fā)展。對(duì)此，澳門立法會(huì)早前通過(guò)了第10/2013號(hào)法律《土地法》，完善土地的批給制度，提高批給程序的透明度，修訂土地溢價(jià)金的訂定標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)土地利用的監(jiān)察和對(duì)逾期利用的處罰，遏止非法占用土地的行為等。新《土地法》將于今年3月1日起生效。
新《土地法》確立對(duì)國(guó)有土地的管理須遵守九大原則
《澳門特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，“澳門特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源，除在澳門特別行政區(qū)成立前已依法確認(rèn)為私有土地外，屬于國(guó)家所有，由澳門特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開(kāi)發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人使用或開(kāi)發(fā)，其收入全部歸澳門特別行政區(qū)支配。”因此，新《土地法》相應(yīng)地對(duì)土地的劃分及處置方面，作出相應(yīng)修改，以恪守“土地國(guó)有原則”。
對(duì)于國(guó)有土地的管理，尤其在使用及利用方面，新《土地法》規(guī)定了須遵守九大原則，包括：1.可持續(xù)發(fā)展原則；2.切實(shí)有效利用土地原則；3.監(jiān)察原則；4.公眾知情原則；5.平等取得土地原則；6.保護(hù)原則；7.規(guī)劃約束原則；8.土地法律狀況公開(kāi)原則；9.法律安定性原則。這些原則把土地管理、社會(huì)發(fā)展、民生需求與科學(xué)論證互相結(jié)合，全面構(gòu)建出土地管理的完善體系。
土地批給的公開(kāi)招標(biāo)與例外情況
為顯示政府對(duì)土地管理的公平性，以回應(yīng)社會(huì)的訴求，按照新《土地法》，除法律訂定的例外情況，土地在臨時(shí)批給之前必須進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。
然而，屬下列情況的批給可豁免公開(kāi)招標(biāo)，包括有利于澳門特區(qū)社會(huì)發(fā)展的公共利益的批給，尤其是發(fā)展非牟利的教育、文化、體育事業(yè)或社會(huì)服務(wù)；興建公用事業(yè)設(shè)施；配合已向公眾公布的政府政策的建設(shè)(例如載于年度的施政方針，又或政府在立法會(huì)施政報(bào)告及施政方針答問(wèn)大會(huì)上公布等)，以及參與由行政當(dāng)局發(fā)起的城市建設(shè)計(jì)劃。此外，旨在興建主要屬居住用途且僅供澳門特區(qū)公共行政當(dāng)局現(xiàn)職或退休人員使用的樓宇的批給，亦可豁免公開(kāi)招標(biāo)。
全程公示制度增批地透明度
新《土地法》在批給程序上引入了“全程公示”制度。按照規(guī)定，如屬法律所指的豁免公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，在審議過(guò)程中，尤其是在土地工務(wù)運(yùn)輸局意見(jiàn)書完成之前，須透過(guò)該局的網(wǎng)站公布申請(qǐng)土地批給的主要內(nèi)容，包括申請(qǐng)人名稱、申請(qǐng)批給的土地面積、位置及用途、建筑面積、倘有的溢價(jià)金金額，以及申請(qǐng)豁免公開(kāi)招標(biāo)的理由。此外，因應(yīng)社會(huì)發(fā)展所需，亦可由公布于《澳門特別行政區(qū)公報(bào)》的行政長(zhǎng)官批示訂定其他公布的方式。
另一方面，對(duì)于已完成利用土地，但該等土地原計(jì)劃為屬大型建設(shè)并屬豁免公開(kāi)招標(biāo)的土地批給，卻改變了原有用途或作出移轉(zhuǎn)時(shí)，也要向公眾公布。
對(duì)無(wú)償批給的要求更為嚴(yán)謹(jǐn)
新《土地法》收緊了對(duì)無(wú)償批給的要求。按照規(guī)定，不得對(duì)批給所衍生的權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，尤其是進(jìn)行抵押或?qū)⑺妻D(zhuǎn)，而且，無(wú)償批給土地亦不可轉(zhuǎn)換為有償批給，批給的用途亦不可更改。
法律亦規(guī)定，若無(wú)償批給的土地因?yàn)槌鞘幸?guī)劃改變，則可在指定的期限內(nèi)向政府申請(qǐng)更改土地利用，不過(guò)，若所提出更改土地利用的申請(qǐng)不符合城市規(guī)劃，政府亦可否決有關(guān)申請(qǐng)，并把批給解除及宣告收回土地，且毋須賠償。
增加訂定溢價(jià)金的考慮因素
訂定溢價(jià)金的金額方面，新《土地法》在原有的考慮因素，包括土地位置、批給用途、溢價(jià)，以及所承擔(dān)或?qū)⒊袚?dān)的成本的基礎(chǔ)上，增加了“綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)”及“以往公開(kāi)招標(biāo)的判給價(jià)”這兩項(xiàng)因素，令溢價(jià)金的金額更為貼近市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，亦規(guī)定溢價(jià)金可透過(guò)金錢或?qū)嵨镏Ц兜姆绞嚼U納。
新法更規(guī)定，計(jì)算溢價(jià)金金額的基數(shù)必須至少每?jī)赡隀z討一次。
逾期未利用土地的處罰
新《土地法》訂定對(duì)土地利用期分段管理的條文，且將逾期利用土地的罰款與溢價(jià)金掛鉤，大幅提高罰款金額。按照規(guī)定，如不遵守法定的利用土地期間，承批人須受有關(guān)合同所定的處罰；如合同未作規(guī)定，則每逾期一日，視乎情況須付相當(dāng)于溢價(jià)金或判給價(jià)金千分之一的罰款，該罰款最高為150日。
新法同時(shí)規(guī)定，澳門土地工務(wù)運(yùn)輸局須在罰款的決定轉(zhuǎn)為不可申訴后15日內(nèi)，通知物業(yè)登記局有關(guān)事實(shí)，并由登記局依職權(quán)以附注方式在相關(guān)土地的物業(yè)登記中作出登記。
非法占用土地的后果
為加強(qiáng)打擊非法占用土地，新《土地法》引入屬刑事罪行的“違令罪”，對(duì)于非法占用土地，且不服從行政長(zhǎng)官依法發(fā)出的騰空土地的命令者，最高判監(jiān)禁1年，或科120日罰金(日罰金由50至1萬(wàn)元不等，由法官視乎被判刑人士的總體經(jīng)濟(jì)狀況而定)。
此外，新法亦大幅提高非法占用國(guó)有土地的罰款，罰款與占用土地的面積掛鉤，最高為300萬(wàn)元。
