房地產(chǎn)私募基金曾一度充當了中小房企的“救命稻草”。然而，樓市下行之際，地產(chǎn)私募基金也受到波及。在經(jīng)歷了前幾年的紅火后，漸漸出現(xiàn)收益率達不到承諾甚至違約的情況。
恒銀基金執(zhí)行總裁、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事 許鵬
“目前地產(chǎn)私募基金行業(yè)對于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態(tài)，對于投資對象更多的是從安全的角度去考量，在投資標準、抵押率方面都提高了門檻。”恒銀基金執(zhí)行總裁、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事許鵬在“清科2014中國股權(quán)投資與并購”年會上接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。
雖然地產(chǎn)投資風險確實存在，但許鵬認為，機遇大于挑戰(zhàn)，關(guān)鍵看地產(chǎn)私募產(chǎn)品的創(chuàng)新。
中國房地產(chǎn)報：你如何看當前的房地產(chǎn)市場情況？
許鵬：房地產(chǎn)市場正步入一個新的調(diào)整周期，而這個周期相較前幾年的調(diào)整是有明顯區(qū)別的。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整應以周期性調(diào)整來對待，應該是一個級別較大的調(diào)整周期。從這一點講，房地產(chǎn)的高速發(fā)展周期已經(jīng)結(jié)束，正在回歸正常化，尤其是今后房產(chǎn)稅代替行政調(diào)控，房地產(chǎn)的投資屬性將會更趨于理性化。
中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)市場不景氣對地產(chǎn)私募基金的發(fā)展是機遇還是挑戰(zhàn)？
許鵬：房地產(chǎn)有很多業(yè)態(tài)不僅僅是住宅。住宅市場從去年開始在逐漸調(diào)整，從年初到現(xiàn)在無論成交量、成交價格均一直下行，但商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的市場在上行，因此房地產(chǎn)基金同樣是機遇與挑戰(zhàn)并存。關(guān)鍵看如何創(chuàng)新，如何設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，如何控制風險，給投資人帶來合理、穩(wěn)定的回報。
比如央行說要支持剛需，銀行說沒這么多錢，機會就出來了，我們已經(jīng)推出房屋按揭基金，這就是創(chuàng)新。再比如中國有4萬億美元，我們就會做海外投資基金，這就是機會。
挑戰(zhàn)也有。三四線城市供應量很大，不過恰恰也提供了并購投資機會。
房屋按揭基金投資房地產(chǎn)
中國房地產(chǎn)報：你能否具體談?wù)劮课莅唇一鸬倪\作模式是怎樣的？
許鵬：我們是四方合作，業(yè)主、金融機構(gòu)、開發(fā)商、私募，四方都有需求。業(yè)主需要貸款；銀行說客戶按揭下來了，放不下錢；開發(fā)商說沒有錢，工程款支付有問題，怎么把房子按期交工，私募通過房屋按揭基金，會把錢先借款給開發(fā)商，最后是銀行還款，3個月、6個月或者8個月以后還清。類似于給銀行做過橋。收益率能達到10%~12%，從目前的情況反饋投資者也很認可這種投資產(chǎn)品。
9月份我們還將推出契約基金，類似于信托計劃、資管計劃，涉及三方：投資者、管理人、銀行或券商。通過銀行托管，我們管理，最后資金投向確定項目，比如房地產(chǎn)領(lǐng)域。
中國房地產(chǎn)報：目前主要與哪些銀行合作推出了這一產(chǎn)品？
許鵬：我們與包商銀行、招商銀行都合作過。
看好房地產(chǎn)并購機遇
中國房地產(chǎn)報：為何會覺得房地產(chǎn)并購將是下一個最大的投資機會？如何選擇并購項目？
許鵬：市場下行中，很多開發(fā)商現(xiàn)金流比較緊張，某些開發(fā)商會被市場淘汰，成為被收購對象，也有些開發(fā)商會擴張收購其他開發(fā)商或其他開發(fā)商的項目，這時私募基金會扮演一個非常積極的角色，可以進行很多創(chuàng)新來迎合市場需求。
風險也存在，我們不是盲目去參與項目或企業(yè)并購。我們對項目的判斷多過對企業(yè)的判斷，面會比較廣，從一線到四線都會看。
首先，我們注重對位置的考察，項目所處位置在這個地區(qū)是相對比較好的；在投資進入時，會對項目估值；交易時，會針對具體項目進行不同的解決方案，比如聯(lián)合開發(fā)商收購項目時，會成立專項收購基金來做，對項目重組操盤時也會發(fā)行新的產(chǎn)品。
中國房地產(chǎn)報：如果所收購的項目在最后基金退出時出現(xiàn)問題怎么辦？
許鵬：市場下行時，房地產(chǎn)基金在前期進入被并購項目前就要考慮退出。首先，會更多地做債權(quán)型收購，且對所收購項目的抵押率、標準等條件都比較苛刻，比如收購剛性住宅項目前，考察該項目所在地區(qū)有無限購限貸政策，當?shù)厥袌龉⿷壳闆r，周邊競爭產(chǎn)品價格情況。其二，我們不光是股權(quán)加債權(quán)的并購模式，還會做網(wǎng)簽、委貸，就是債權(quán)優(yōu)先于股權(quán)，我們雖然是股東，但同時也是第一債權(quán)人。
對于現(xiàn)房，做網(wǎng)簽時，網(wǎng)簽價值基本是三分之一或三分之一強，基本可以對應市場下行情況，而且住宅偏剛性，且市場在變化，48個城市已基本取消限購，這種情況下，風險在可控范圍內(nèi)。
中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)業(yè)態(tài)有很多種，如住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等，你覺得投資哪類業(yè)態(tài)風險比較大？比較看好哪種業(yè)態(tài)形式？
許鵬：養(yǎng)老地產(chǎn)對于私募風險比較大，因為中國投資人結(jié)構(gòu)是注重短利，難以看到長期價值，所以國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)基本都是大型企業(yè)來做，如保險、社保基金。目前這種市場下行狀態(tài)會是一個比較長的調(diào)整周期，可能需要三四年，相應的住宅投資風險也相對較大，有一些三四線城市，一個樓盤就把未來10年、5年的住房需求都占了。
商業(yè)和主題會是一個方向，未來我看好“娛樂商業(yè)地產(chǎn)”，商業(yè)和主題會混在一起，商業(yè)里會有主題的項目，玩的時候在購物，購物的時候在玩，成為一個消費目的地，這樣的產(chǎn)品對區(qū)位、地價、交通的適應程度很高。此外，保障型住房項目、一二線城市周邊的文化休閑度假類的地產(chǎn)項目、旅游地產(chǎn)都會是投資熱點，最大投資熱點還是房地產(chǎn)并購。在并購業(yè)態(tài)上，我們傾向于文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
中國房地產(chǎn)報：市場下行下，小的私募基金會否出現(xiàn)因所投資房企資金鏈斷裂而難以兌付甚至破產(chǎn)？
許鵬：從目前我們掌握的數(shù)據(jù)和情況，房地產(chǎn)私募基金還沒有出現(xiàn)難以兌付的現(xiàn)象。其實房地產(chǎn)業(yè)態(tài)比很多業(yè)態(tài)更具抗風險性，因為房地產(chǎn)投資最差起碼還有資產(chǎn)，只不過是資產(chǎn)值多少錢的問題。如果房地產(chǎn)基金投資5個地產(chǎn)項目，中間有3個項目基本穩(wěn)定發(fā)展，就沒問題。
