財經觀察員韓洋在撰文中提到，中金的一份報告預測，隨著中國經濟的進一步下滑，貨幣寬松勢在必行，未來將有多次降息和降低存款準備金率政策推出。如果預測成真，信貸政策這個“金箍”松開，房價這個“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機會”將不再是提醒，而是警報。這一觀點值得關注。

    瑞士銀行近日發布2015-2016年度經濟展望報告，預計中國經濟增速將從2015年開始跌破7%而進入“六時代”。并認為，盡管中國未來穩增長政策會加碼，但房地產下滑對內需的拖累幅度會更大。

    報告分析稱，拖累中國經濟增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地產業的下滑。2015年房地產新開工面積將繼續下跌10%-15%，并拖累GDP增長1.5%左右。

    中國國務院參事夏斌認為，當前的中國經濟毫無疑問處在一種困局之中。從拉動GDP增長的角度看，出口的貢獻不能給予太高的希望，消費率的提高是一個漫長的過程。

    投資中制造業產能過剩，基礎設施建設很難繼續維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標，房地產投資是關鍵的一環。

    夏斌曾在今年六月份的一篇內部報告中說，“當前經濟走勢關鍵看房市，房市下跌已成必然定勢”。而如果住房銷量下降，房價下降，存在系統性風險爆發的可能性。

    夏斌認為，至少風險會分成四波出現，且不排除四波風險會并行出現。

    第一波，房市價量齊跌，價格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了。這種狀況現在已經開始。房地產抵押貸款的資產質量最早出問題，房地產企業的問題最早出現。抵押物的市值馬上下跌，開發貸款的質量問題緊隨其后。

    面對抵押物價格的下跌和開發貸款可能還不出來的房地產企業，銀行行長的第一反應是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應是部分房地產企業馬上資不抵債，破產。間接效應是GDP下跌，這是第一波。

    第二波，收緊房企銀根的連鎖反應是，涉及上下游40個行業的投資會進一步深度下行。和房地產業相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業現在已經產能過剩，如果房地產投資再進一步下降，產能過剩問題更大。

    因此導致這批相關的非房地產行業產出減少，或者減少投資，或者倒閉破產，進一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

    第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產。去年一年，地方政府和房地產相關的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產的依賴度達到53%。有些地方更高，100%多的都有。

    在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現什么情況?房地產企業拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經紛紛出現地方政府拍地拍不出去，因為房地產企業房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。

    據披露，有些城市已經出現土地拍賣流標，二次流標。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經同比下降了25%。

    最新的7、8月份的數據沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦?收縮基礎設施建設，棚戶區改造資金配套不夠，保障房建設以及民生的其他投入都發生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

    現在全國每年大量的基礎設施建設，80%都是銀行的錢，或者金融系統的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。

    但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結果。地價跌得越快，會從房地產企業、地方債等各種渠道，激化銀行資產質量的惡化。這樣的話，使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環，銀行就不敢貸了。

    第四波，群體性事件集中爆發。隨著銀行對房企的信貸緊縮，理財市場上的違約事件頻頻出現，由此群體性事件和社會不穩定因素在短時間內會集中爆發。現在整個社會都在討論剛性兌付不兌付的問題。

    對此，夏斌堅決主張不能剛性兌付，否則老這么下去，中國的金融市場秩序怎么建立?但是不剛性兌付，老百姓怎么辦?夏斌的觀點是要堅決打破剛性兌付，目前可暫時有些變通措施。

    金融天生具有內在的不穩定性和順周期的特點。中國當前經濟運行傳導機制的主要特征是什么?是“土地財政”，以土地為杠桿，撬動金融。通過撬動金融，推動經濟增長。

    在土地財政、金融杠桿、經濟增長三者緊密相聯的扭曲局面沒有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開始有點戳破之初，房市的價量齊跌，土地收入的減少，會引起銀行資產質量的惡化，銀行從自保角度出發，會緊縮信貸，由此必然會發生整個社會債務陷入自我緊縮的循環之中。

    一旦發生以上情況，夏斌預計，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過7.5%左右的難關，但是未來兩年內，仍然有可能下滑到6%以下，中國經濟將陷入嚴重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒有事先的政策干預，這是完全有可能發生的大概率事件。

    夏斌認為，現在如果沒有其他準備，不是提前開始一點一點布局干預，2015年，2016年跌到6%完全可能。因此，中央政府應該要從最壞的打算入手，做好各種準備。

    上周五晚間，央行發文下調貸款基準利率0.4個百分點，這被市場機構視為繼930房貸新政后房地產市場又一政策利好。

    調整后，5年期以上貸款基準利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個百分點，在一定程度上降低了購房成本，因此此次降息被部分機構解讀為中國央行再次出手救市。

    數據顯示，隨著各地房貸政策調整，房企為消化庫存繼續加大推盤力度，部分購房者選擇入市，房價環比降幅收窄。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3個百分點和0.1個百分點。這也是房價環比降幅連續第二個月收窄，樓市筑底的態勢顯露無遺。

    而中金的一份報告則預測，隨著中國經濟的進一步下滑，貨幣寬松勢在必行，未來將有多次降息和降低存款準備金率政策推出。如果預測成真，信貸政策這個“金箍”松開，房價這個“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機會”將不再是提醒，而是警報。

    但需要注意的是，降息過后房價會漲的規律雖曾多次應驗，可“今年不買房，5年都白忙”這樣的論調卻仍然顯得言過其實。

    有分析認為，就降息本身而言，此次又是非對稱降息，特別是存款利率浮動區間的上限進一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本將進一步提升，特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會盡快出臺相應的一浮到頂的存款利率。

    而對國有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵，最終利差大幅縮小，個人房貸業務也必將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。

    銀行畢竟是自負盈虧的商業機構，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。

    對購房者而言要獲取優惠利率將更不可能，甚至連享受基準利率也難以保證，房地產市場又將進入年初以來“錢緊”的窘境，這將對房地產市場企穩回升產生非常不利的影響。

    而且市場環境也不可同日而語，當中國經濟已經走上新常態，舊規律也顯得力不從心。

    可以看到，近年來房價持續快速上漲和部分城市盲目擴張，今年以來的這輪調整正是市場周期性規律作用的結果。在市場化改革、分類調控、房地產稅收改革、住房信息聯網等政策預期影響下，住房市場正在逐步回歸居住屬性，住房消費也將更趨理性。

    正如任志強所說：“央行降這么點息，全國有那么多庫存，房價怎么就能隨便漲?”

    瑞銀首席經濟學家汪濤日前發布最新報告稱，房地產行業已經面臨供給過剩、內在需求疲弱的結構性拐點。這一背景下，雖然近期限購和限貸政策放松有助于在未來幾個月改善市場信心、提振銷售，加快戶籍改革步伐也會在一定程度上支撐住房需求，但短期內房地產銷售大幅反彈的難度很大。

    汪濤認為，即便未來政策進一步放松，開發商為了消化庫存壓力、適應行業結構性拐點，仍會在明年繼續削減土地購置和開工。因此預計2015年新開工面積將在今年下跌10%的基礎上再跌10-15%、直到2016年才有望企穩，以施工面積衡量的建設活動增速預計將在2015年放緩至0-5%、2016年還會繼續小幅回落。

    具體房地產對經濟的影響，汪濤表示，預計房地產建設活動持續放緩將對金屬、采礦、建材、機械、汽車、家電等行業帶來越來越大的負面拖累。這些行業需求下降、現金流惡化又會進而影響其投資。

    隨著收入增速放緩、再加上負財富效應，消費最終也難獨善其身。房地產和建筑業產出增速每放緩10個百分點，對GDP增速的直接和間接拖累將達2.5-3個百分點。

    預計今年房地產下滑已拖累了GDP增速1.2-1.5個百分點，而“微刺激”措施只抵消了其中的一部分。2015年房地產建設活動放緩仍會拖累GDP增速1.5個百分點左右。

    如何對沖房地產下滑的風險，汪濤稱，決策層將加快推進有利于增長的服務業改革并擴大社保覆蓋范圍，以促進服務業消費和投資。房地產下滑還會倒逼地方政府融資、資本市場和國企重組等領域的改革步伐加快。

    但2015年GDP增速預測面臨的最大下行風險來自房地產下滑幅度超預期，以及政策支持效果弱于預期。財經觀察員韓洋