2013年7月，成都商報房產版針對專業市場售后返租現象進行了為期一個月的深入報道，報道之后成都市工商局、成都市城鄉房管局等部門都加大了執法力度，而各大專業市場關于售后返租銷售模式的宣傳也銳減，投資者和購房者也減少了對這類產品的購買。

　　時間過去了兩年，近期成都商報記者再次深入成都專業市場進行調查發現，一些專業市場依舊在靠返租、包租，承諾高回報率吸引購房者和投資者，而其中不乏更加高風險的變異產品出現。

　　核心提示

　　售后包租 最高可被判刑10年

　　售后返租，也叫售后包租、售后回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內，由該房地產開發企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分房款或償付一定租金回報。2013年1月，最高法做出專門規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　典型案例1

　　大港建材城：投資5萬無產權 回報率驚人

　　“我們現在有兩種產品，一種產品的最高回報率為11%，一種回報率為17.5%。”前日在大港建材城，一位姓江的投資顧問表示，第一種產品前3年租金按照每年總房款的8%一次性直接抵扣房價，第4、5年按照不低于簽約價的9%進行返還，第6、7年按照不低于簽約價的10%進行返還，第8、9、10年按照不低于簽約價的11%進行返還。

　　對方現場算了一個賬：以沿街138號商鋪為例，總面積為99.55平方米，單價10502元/平方米，總價為1045474元。扣除前三年返還的24%，購房者實際需要支付為794560元，這也為實際簽約價格，實際平均單價約為7982元。第4、5年按照9%返還，每年返還房租約為71510元;第6、7年按照10%返還，每年返還房租約為79456元;第8、9、10年按照11%返還，每年返還房租約為87402元。整體拉平，10年里的平均收益率約為7%左右，在整個成都商業市場來看都是一個很不錯的收益率。

　　而除了這種方式外，另外一種產品的收益率更高，6年里年收益率最高為17.5%。“我們這種產品的投資門檻大概在5萬左右，最小可購買8個多平方米，每個平方米差不多6000元左右的價格。”江顧問表示，這種產品是6年包租的模式，6年期間購房者是沒有產權的，但6年之后可以優先購買鋪面。“如果6年之后你不購買鋪面會全款返還，投資者最高享受17.5%的年收益率，每半年結算一次，第一個半年是按照13%年回報率來返還，以后每半年提高0.5%，最高年回報率可達17.5%。中途如果返還結算不及時，投資者可以隨時要求退還成本。”

　　按照這一說法，投資5萬，在6年后，回報總共將高達93.75%，即4.6875萬元。但需注意的是，投資者在購買商鋪后，與其簽訂返租合約的并非開發商，而是商業管理公司———成都大港建材城管理有限公司。雖與開發商成都大港置業有限公司同屬大港集團，但屬于不同的主體。

　　實地調查

　　一期運營近3年 現在月租金30元

　　“現在一期基本都租出去了，租金平均是30元/平方米·月。”江顧問表示，所有的新興市場都有一個培育期，現在雖然租金比較低，但是10年之后的租金肯定會不一樣。

　　大港建材城目前已運營近3年，在記者對這一租金無法保證高收益率進行質疑時，江顧問表示現在就算是虧，開發商也會自己補足收益率返還給購房者。

　　記者隨后在大港建材城內調查，大部分的商家都在開門做生意，但還是有很多鋪面關著門，并不像置業顧問所描述的為滿租狀態，而且記者看到在一期里進行購物的消費者非常少。而據江顧問表示，一期里的商家都是做批發的，不可能像做零售的那樣會有很多的客戶。“城里很火的賣場主要做零售，里面的很多貨都是從這里批發出去的。”

　　在提到二期有沒有銷售時，江顧問表示：“之前在建的二期銷售過一段時間，但現在銷售的為一期。二期可能會開業之后再進行銷售。”

　　開發商回應

　　沒有返租類型產品，只有現鋪銷售

　　昨日，大港建材城銷售經理蘇先生接受成都商報記者采訪時表示：“現在大港沒有5萬元門檻、最高年收益率17.5%、6年期間不擁有產權的產品;而10年返租、頭三年24%收益直接房款抵扣、后7年遞增返還的產品以前的確銷售過，現在也沒有了。”當記者詢問現在銷售的產品類型時，蘇先生表示：“現在銷售的是現鋪，租金是購房者自己去找商家收取。“17.5%這樣的收益太高了，怎么可能有這樣的產品。”

　　典型案例2

　　中潤歐洲城：包租10年 前5年保底收益47%

　　“如果買100萬元的鋪子，第一次只需支付58萬即可購買，也就是說在購買時我們一次性返還租金為總價的42%，在第4、5年再返還總價5%的租金，剩余包租期的5年租金，你們自己收取。”6月2日，中潤歐洲城的置業顧問稱，現在歐洲城一樓商鋪的銷售價格為17000~18000元/平方米，鋪面為100平方米左右，二樓商鋪的銷售價格為13000元/平方米左右。

　　按照前5年返還47%來計算，前五年的年收益率平均為9.4%，這樣的高收益率已經遠超一般的商業地產投資回報率。

　　實地調查

　　開業近兩年，項目一期還是免租

　　據資料顯示，2013年10月，中潤·歐洲城一期正式開業，截至目前一期已運營近兩年。“我們到目前為止是在免租期。”百年家居生活館位于中潤·歐洲城A7館5-10號，其家居顧問李女士稱，目前整個家具城大部分商家仍在免租期。

　　“我們現在沒有交過租金，如果未來要收租金，我們可能能承受的租金也就是30元/平方米·月左右。”中潤·歐洲城開業后就進駐的美舒客家具商城家居顧問黃女士表示。

　　“目前一期的鋪子都已租出去了，現在只能夠購買二期的商鋪，如果是商家拿來自己經營不享受返租的話，整個銷售價格可以雙方進行協商。”中潤歐洲城置業顧問表示，一期免租的鋪子現在都沒有了，一期的招商率是100%。

　　記者隨后在中潤·歐洲城實地查看發現，大部分鋪子都掛起了招牌，但有不少是大門緊閉，有些鋪子雖然開著門，但店內沒有開燈。當記者進入店內時，銷售人員才打開賣場燈光。而在記者逗留的兩個小時內，只看到3輛車停到項目停車場，在記者隨機逛的5個店鋪內都沒有碰到其他消費者進入。

　　記者隨后調查周邊同類型專業市場，一樓的租金在35~50元/平方米·月。周邊家具大賣場招商顧問葉小姐就表示：“這個價格還是經營得比較好的賣場的價格，有的賣場一樓最低租金只需要30元/平方米·月，而且很多賣場會用很長的免租期來吸引商家入駐。”

　　開發商回應

　　不是返租，是直接在總房款中減免

　　“我們現在不是返租，我們是直接把前5年鋪面的租金一次性在投資者的房款中減免。”昨日，記者詢問中潤歐洲城有關負責人雷曉剛是否知道宣傳“返租”違法時，對方如此解釋。至于“10年包租”的承諾，雷曉剛表示前5年是由中潤來經營，前5年租金收益在總房款中減免，后5年的租金隨行就市，投資者可自己出租，也可委托中潤來出租。

　　但是，當記者問及如果后5年租不出去怎么辦時，雷曉剛一直用“隨行就市”來回應。

　　三大疑問

　　1、租金抵扣房款 購房者占了便宜?

　　由于產權等原因，大部分的專業市場為只租不售。而同樣可銷售的專業市場中，萬貫國際五金機電配送大市場目前的銷售價格均價在6000元/平米左右。而大港建材城現在10502元/平方米的單價要遠遠高于同區域市場水平，即便是減掉第一次直接抵扣的3年24%的收益率，銷售均價仍在7982元/平方米左右的高位，遠高于周邊專業市場均價。這樣看來，開發商這種返租的形式更像是一種“價格游戲”，用購房者自己的錢購買再通過返租的形式返還給購房者，購房者是否真的占到便宜了?

　　2、現有低租金如何維持高回報率?

　　按照目前大港建材城30元/平方米·月的租金來測算，現在大港的投資回報率僅在3%左右，如何維持高達11%的回報率?

　　而按照中潤·歐洲城10年包租，前5年保底收益47%的政策，前5年年投資回報率為9.4%。按照其現在的一樓17000元/平方米的銷售價格，以周邊賣場一樓每月50元/平方米的較高租金來計算，其投資回報率僅為3.5%左右，兩者之間巨大的差距由誰來填補。而按照目前中潤一期大部分商家的免租政策，更是談不上投資回報率。

　　3、高回報率卻無產權 買鋪還是理財?

　　大港推出的年收益率最高17.5%的產品，投資者在購買時并不能購買到商鋪的產權，而是購買經營權，6年之后有購買商鋪的優先權，但6年后商鋪的價格、經營狀況都是一個未知數。

　　即便這樣，開發商仍能給予6年最高年收益率17.5%的高回報承諾，并且承諾購買者在6年內可以隨時要求開發商返還本金，6年之后，投資者可以選擇購買商鋪，也可以選擇要求全額退還本金。

　　這樣的行為看上去究竟是購買高風險的金融理財產品，還是購買商鋪呢?

　　市工商局

　　銷售時承諾返租屬違法 將依法查處

　　成都市工商管理局市場監督管理科相關負責人昨日告訴成都商報記者，大港與中潤如果在廣告或銷售中確實承諾“包租”、“返租”以及高回報率，明顯屬于違法。

　　其中，1996年國家工商總局發布的《房地產廣告發布暫定規定》第十六條規定，房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。該人士指出，即便是17.5%的收益率是真的，但根據相關法律規定，它仍然是一個違法廣告。“對于違法內容，我們會依法查處!”而2001年，建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》也明確規定，房地產開發企業不得采取返本銷售的方式銷售商鋪房。

　　律師說法

　　返租包租宣傳有違規之嫌 賣經營權或涉嫌非法集資

　　泰和泰律師事務所合伙人劉俊告訴成都商報記者，大港建材城與中潤·歐洲城承諾的高回報率，其宣傳的“返租”、“包租”有違規的嫌疑。

　　2001年，建設部頒發的《城市商品房預售管理辦法》明確規定：房地產開發企業不得采取返租銷售或者變相返租銷售的方式銷售商品房。至于承諾能否兌現，取決于業主與返租方簽訂的合同。即便是收益能夠兌現，但這種方式本身就有違規的內容。因為，即便是第三方公司與購房者簽訂協議，但也屬于變相的“返租銷售”。

　　“如果開發商現在銷售經營權，銷售的商鋪不是獨立的商鋪，而是某個商鋪的一定面積，那么有可能涉嫌拆零銷售，這是一種違法行為。”劉俊表示，如果開發商并不是以銷售商鋪為目的而承諾高回報吸收投資者資金，那么還有涉嫌非法集資的可能。

　　“經營權轉讓”在邏輯上應該是，先由投資者與開發商簽訂若干年租賃合約，并一次性繳納租賃款，然后再委托開發商將不動產轉租，獲取包租利潤。劉律師表示，回報率受轉租順利與否、市場租金浮動等因素影響，而包租通常由經營公司承擔，假如轉租不利、收益較差，普通的經營公司無法承擔資金壓力，甚至卷錢走人，極容易使投資者血本無歸。

　　業界聲音

　　返租包租和回購行為違反商業地產基本原則

　　四川商業地產聯盟秘書長 冉立春

　　首先，給投資者承諾回報的主體應該是商家而不是開發商。但問題是：現在開發商承諾的年回報率8%~12%，商家根本承受不了。其次，返租行為割裂了開發商、投資者和商家的利益關系：開發商為了刺激銷售承諾高回報，投資者不關心經營只看回報率，商家關心的是經營收益和招商政策。冉立春稱，商鋪在沒有正式運營之前租金是零。換句話說，開發商給投資者承諾的高回報，并不是市場平均收益，而是人為制定出來的。

　　第三方公司簽約投資者 “責任有限”風險很高

　　中成房業成都公司副總經理 趙亮

　　開發商為了規避政策風險，通過第三方與投資者簽訂“包租、返租”協議，但第三方公司均是“有限責任公司”，其注冊資金往往不會超過1000萬，但面對動輒幾千萬上億的租金收益承諾，這樣的第三方公司難以承擔未來巨大的責任。

　　而大港承諾最高17.5%收益率的那種類型的產品，可以說更像是一種高風險的金融產品，是“返租”、“包租”模式的變異產品。這種風險更高，投資者的資金安全更難得到保障。

　　撥86613333-1 舉報售后返租商鋪

　　“售后返租”的商鋪存在的問題和風險多多，你身邊是否有這樣的商鋪在銷售，你是否買入了這樣的商鋪，請撥打成都商報熱線86613333-1咨詢或投訴。本報也將持續關注。

　　記者手記 高回報的承諾背后是高風險

　　上周末，記者跑遍了成都東南西北的專業市場。一些專業市場生意很好，例如富森美、八益、荷花池等。但反觀一些新興市場，基本可以用門可羅雀來形容。2013年7月，成都商報曾經做過一組“專業市場售后返租大調查”，當時一些開發商描述這些新興市場都非常樂觀，承諾給購房者和投資者的回報率有的高達12%。

　　但時過兩年，記者再次走訪這些新興市場，基本沒有發現哪個市場有熱火朝天的景象，而租金基本都徘徊在30元/平方米·月左右。沒有好的生意，口岸怎么能算是好口岸，又怎么會有高租金，那之前開發商高回報率的承諾又如何兌現呢?

　　而記者還發現，現在的專業市場除了一貫的售后返租、售后包租的模式之外，又變本加厲出現了一些變異的高回報產品。

　　2013年，成都商報在報道售后返租亂象之后，專業市場在很長一段時間里對售后返租的宣傳顯得相對低調，但卻一直暗流涌動。而現在，這一現象更是變本加厲，究其原因，有專業市場多年工作經驗的黃先生透露，很多的專業市場開發商并不是真正的開發商，而更像是在玩資本游戲，抓住投資者追求高回報的心理，將高風險嫁接到了這些投資者身上，如果市場經營得好，則是皆大歡喜，如果市場經營不好，賣完房子就直接撤漂。而和投資者簽訂投資回報的主體一般都是有限責任公司，一旦申請破產，承諾給投資者的高收益就是水中月鏡中花，而投資者即便擁有商鋪的產權，靠一己之力也很難將鋪子租到好價錢，而鋪子想要轉手賣出更是難上加難。而現在新出來的這些變異的售后返租產品，投資者甚至連商鋪的產權都沒有，投資風險更高。