中國過去十年，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢，而未來十年，樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變。
過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體呈現供不應求的態勢。而未來十年，中國樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變。
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩步回暖。這是樓市告別黃金時代后，再次迎來復蘇。
國家統計局最新數據顯示，上半年，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。
全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%。
中國指數研究院發布的百城房價數據也顯示，6月份中國平均房價環比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環比漲幅，是2014年1月以來的最高環比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉漲的過程。
而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現局部樓市暴漲現象。中原地產研究中心更是得出結論，上半年房地產成交量明顯復蘇，一二線城市全面上漲。
國家統計局數據顯示，2015年上半年國內生產總值296868億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經濟處于觸底階段。2015年上半年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.3%。
同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。
當前來看，2015年上半年GDP增速與CPI增速累加值為8.3，已經明顯低于10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，四次降息三次降準之后仍然具備繼續降準或降息的空間，尤其是降準的空間。
從未來中國預期的經濟增速走向來看，由于持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。
從今年上半年GDP增速來講，其實已經從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內經濟通縮的壓力加大。
從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息降準，預計隨后再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。
此外，國家統計局顯示，截止2015年6月末，中國廣義貨幣(M2)余額133.34萬億元，增速降至11.8%。
從M2增速來看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目標，總體略微偏緊，同時，這也為今年下半年貨幣政策走向寬松提供了操作空間。
預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望延續，2015年廣義貨幣(M2)同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。
但是，這并不意味著房地產行業信貸環境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發布“330新政”刺激改善型需求入市。
業內人士分析稱，官方房地產政策持續松動的主要原因，一是去年以來中國宏觀經濟面臨較大的下行壓力，二是房地產市場本身正經歷痛苦的去庫存階段。
由于房地產市場能“牽一發而動全身”地影響上下游數十個行業的發展，樓市回暖無疑能為下半年宏觀經濟“穩增長”護航。
國家統計局新聞發言人盛來運指出，下半年中國經濟可能好于上半年。除了現有政策效應將持續釋放外，另一個很重要的因素就是房地產市場的回暖將對相關行業產生拉動效應。
這種拉動效應已經初現端倪。受房地產相關稅收增幅擴大等影響，6月中國財政收入同比增長13.9%，增幅比5月份提高8.7個百分點。6月份與房地產相關的契稅、土地增值稅、營業稅等均呈現良好增長態勢。
由于前期樓市降溫影響土地市場，今年上半年中國國有土地使用權出讓收入下降38.3%，受此影響，一些地方財政投資“穩增長”能力下降。
但業內人士預計，隨著樓市逐漸升溫，政府土地出讓收入的降幅會慢慢收窄。目前中國一二線土地市場也出現復蘇的勢頭，“地王”和高溢價的地塊開始陸續出現。
但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金面問題。
因此，從2015年下半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現還是比較突出。
從實際市場表現來看，銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎，并沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”。
甚至當前金融機構為了控制樓市投資風險已經開始對于中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年上半年類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業資金面危機的導火索。
從“330新政”二套房貸降首付的執行結果來看，截止目前，“330新政”已經發布3個多月時間，全國大多數城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少數城市比如上海、廣州開始收緊二套房貸政策。
當前銀行通過縮水執行或暫不執行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現，從目的的角度來看，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，旨在通過暫緩或縮水執行，通過有條件降低二套首付或暫不執行二套首付降至四成的政策規避市場風險。
宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。
優質住房仍將存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩。
但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。
隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。
“結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”，成為未來十年中國樓市發展的大背景。
“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發展主線。根據一般的消費規律，當總量短缺問題解決后，對高品質的訴求將提升。
城鎮居民的住房消費重點，將由擁有商品住房，轉變為不斷改善現有居住條件。
中國城鎮人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數人對自身的住房條件難言滿足。
緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體，多代人共居一戶現象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。
擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區的向往住進高檔社區，住在偏遠郊區的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內有房還想要有個更接近自然的度假房產，這些都構成了潛在的住房改善需求。
需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。
個性化、人性化、智能化、環境友好化及內部空間的改造優化等，都將構成住房實質性改善的內容。
居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市中心更加偏遠，且家務勞動成本大大增加。
在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住。現代社會，多代同堂只是一種理想狀態，實際上摩擦很大難以和諧共居。
以日本經驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價大跌之契機換購大房。
人們更傾向于把收入用于住房內部空間利用上的改造與優化，而不是以小換大。
這表明，日本樓市退燒后，住房消費行為變得更為理性。
隨著住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，以及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：
一是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。
未來十年，中國產業結構將面臨深刻轉型，第三產業在經濟總量中的比重將不斷上升，而第二產業在經濟總量中的比重將趨于下降。
由于第三產業主要集中于一、二線城市，而第二產業則是三、四線城市的重要經濟支柱，這種產業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。
未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。
三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。
此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。
這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，并沒有真實的產業發展作為支撐。
隨著房地產熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。
二是住宅小區物業脫管問題。未來住宅小區被物業公司主動“拋棄”的現象將會越來越常見，形成一個重要的社會問題。
在過去住房大開發時代，開發商為了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物業管理費用進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。
隨著大開發時代淡出歷史，部分開發商退出區域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業管理來促進新樓盤銷售。
失去了開發商補貼后，小區原有的物業管理將難以維持，隨時面臨被物業脫管的可能。
物業脫管的另一個重要原因是，我國的住宅小區規模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產生了一個物業費搭便車問題。
部分業主以各種理由拒交物業費，從而間接將物業管理成本轉嫁到繳費業主的身上。
