近日，國家統計局統計科學研究所、廈門大學數據挖掘中心對中國房地產網絡輿情進行分析調查，結果顯示，大眾對樓市進一步回暖企穩保持積極的態度。看到這里筆者有些不明白了，難道“全國人民喜迎房價上漲”，盼望著房價再高一些，盼望著首付再多一些，盼望著按揭壓力再大一些？

　　從去年九月的“救市政策”，到今年三月的新政，經過長達半年的“托市”，目前我國房地產市場看似迎來企穩曙光。之所以說是“看似”，是因為所有的上漲趨勢，都來自于輿論的鼓吹和報道，都來自于發展商利益群體的述評。如果你只看新聞，那確實是“一片光明”；但若仔細研讀官方市場數據統計，可以看出和去年同期相比，全國房地產市場未來發展形勢并不樂觀。

　　一般來說，房價的上漲和房地產市場的繁榮，最根本的支撐并不是投資客和投機者，而是“剛需”。也因此，之前就會有業內人士鼓吹“二胎救市”“離婚救市”，他們認為目前房價萎靡是因為住房需求不夠大，只要人一多，自然就會提起房價。

　　事實果真是這樣嗎？

　　根據國家統計局的數據，隨著改革開放的進程，從1978年到2007年，中國的城鎮人口由17245萬人猛增到59379萬；到了2014年末，中國大陸的城鎮常住人口更是增加到74916萬人。根據2006年國務院辦公廳印發的國家《人口發展“十一五”和2020年規劃》，到2020年，城鎮總人口將達到8.98億人。

　　《全面建設小康社會居住目標》報告指出，到2020年，我國城鎮全面小康的住房標準為人均住房面積35平方米，平均每套住宅標準在120平方米左右。這就意味著，到2020年要實現人均35平方米的城鎮住房全面小康的目標，我國城鎮的居民住房總量必須達到314.3億平方米。

　　再看2003年當時的國家建設部公布的《2002年城鎮房屋概況統計公報》：2002年底，全國城鎮房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米；同時結合國家統計局的統計年鑒和公報，可知從2003到2014年全國城鎮竣工的新建住房總面積為 89.6億平方米；再推算全國城鎮每年的原有住宅拆遷（此外，還要扣除新劃入城鎮區域的新增住房的因素）估計要減少1.2億平方米，到2020年全國城鎮存量住房損減的總數將達到21.6億平方米。

　　綜上所述，到去年底，我國城鎮所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來也只有149.85億平方米。離2020年要達到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高達164.45億平方米。未來年均需要竣工銷售27.4億平方米的新建住房才能補上這個缺口。

　　而據本月中旬國家統計局公布的最新數據，今年上半年全國城鎮房地產住宅房屋的竣工面積連2.44億平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房銷售面積雖然比去年同期增加了4.5%，達到了44389萬平方米，但以此樂觀估計，今年全國能銷售出去的商品住房也就是10億平方米左右。10億和27億之間的缺口，誰還能說，中國房地產市場一蹶不振，是由于需求不足？因此，未來房價不是靠離婚和二胎就可以托的起來的。

　　那中國的房地產市場一蹶不振的原因是什么呢？其實很簡單，剛才算出來的住房缺口，對于居民來說，實際上只是“需要”，“需要”加上“購買力”，才能視作剛需。而在現今高價的開發商住房供應模式下，大多數城市居民根本買不起房或改善不了住房條件。

　　他山之石，可以攻玉，通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出結論，房價收入比在3-6之間（即家庭的3-6年收入買得起一套住房），才是正常住房消費的合理房價。如今在我國的一些大中城市，居民買房負擔上的房價收入比已經高達15-20以上（即平均每個城市家庭需用他們15-20年甚至更多的全部家庭收入，才能買得一套住房），在北京上海深圳等一線城市，普通百姓中位數收入和體面住宅的平均價格的房價收入比，更是超過20以上。

　　從中不難看出，我國大中城市普遍存在的房價遠高于收入的現象，才是遏制居民的住房“需要”轉變為“購買力”的關鍵所在。在我國城鎮中，大多數由進城務工人員和大學畢業生為主的“新市民群體”，在目前開發商的高房價模式下，真正買得起房的屬于少數。據初步估算，在全國城鎮居民的常住人口中，無房戶估計達到2.4億人左右，占到了全國城市常住人口的近三成。即使是舉全家之力湊了首付買了房子，那未來面臨長期的債務，也很難獲得一個幸福的生活。

　　也許大家還記得，有一位很喜歡“大放厥詞”的發展商代表說過這樣一句話：“房地產開發商只替富人建房，沒有責任替窮人蓋房子”“年輕人就該買不起房”。這難道還不能讓投資者和購房者看清嗎？投資者和發展商資本市場中是博弈者，由于慣性思維和傳統認知的誤區，在房價上漲周期的時候對發展商所說的每一句話都深信不疑。然而，一旦市場轉向下行，發展商就要跟投資者“分道揚鑣”了。并且由于信息的不對稱，房產商最終會將痛苦和懊惱都拋給了普通投資者和購房者。

　　購房者需要時刻謹記：不要被宣傳和輿論牽著鼻子走，而應該透過房價漲跌表象，看透當下樓市本質——明明尚處于去庫存攻堅，明明購買力不足，明明房價上漲無力，投資者還異想天開的祈望房價暴漲，那未來很可能是用自己的真金白銀來緩解了發展商的資金壓力，收益則成了海市蜃樓。