折騰了幾個月，終于因貸款沒有順利審批下來，張曉梅決定暫時擱置自己的換房計劃。
對于這次經歷，張曉梅最深刻的體會是，“下手晚了，能想的辦法都被政策堵住了。”首付七成，700多萬一時拿不出，身邊朋友輕松操作的房抵貸、消費貸到她這里也變得異常艱難，資質良好、有房有車的夫妻倆最終沒能成功湊齊首付。
“還好中介小哥安慰我，這是調控政策的問題，近來不少人都出現(xiàn)了貸款審批問題，說不定等過一段政策調整了，我能買套更好的。”張曉梅苦笑著自嘲道。
事實上，正如那個著名段子所說的，這些年唯一沒有騙你的就是房地產中介，由于政策嚴控消費性貸款進入房地產市場及房貸門檻的提高，10月份新增居民貸款出現(xiàn)大幅回落，居民加杠桿買房正在變得越來越困難。
居民新增貸款驟降
8、9月份以來，政府開始對消費貸進行調控，尤其是監(jiān)管機構對消費貸進入房地產進行嚴厲的排查，一些熱點一線城市監(jiān)管機構陸續(xù)針對轄區(qū)內銀行發(fā)布自查通知，要求加強個貸用途管理，嚴防消費貸、經營貸資金違規(guī)進入樓市。
其實不僅僅是針對房地產，信用卡的風險也開始防范，近日，重慶銀監(jiān)局對外公布《關于進一步加強信用卡風險防控的通知》，要求進一步加強信用卡管理和風險防控，促進信用卡業(yè)務健康有序發(fā)展。對于信用卡業(yè)務監(jiān)管的加強，也許是監(jiān)管層已經意識到居民個人杠桿率攀升過快的風險。
央行最新公布的金融數(shù)據(jù)顯示，10月新增金融機構貸款6632億，環(huán)比少增近3000億。值得注意的是少增的這部分貸款大部分來自居民部門新增貸款。10月居民貸款僅增加4501億，環(huán)比少增了2800億。
對此，海通證券首席經濟學家姜超分析認為，隨著房地產銷售增速的不斷放緩，房貸利率上行且房貸額度受限，10月居民中長期貸款僅增長3710億，同比和環(huán)比均少增了1000億。居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3，反映出監(jiān)管機構嚴查居民消費貸的效果。
當然，居民消費貸款環(huán)比的快速回落與近兩年人們紛紛加杠桿買房背景下，居民部門貸款的快速增長造成的居民部門貸款基數(shù)迅速增長關系密切。數(shù)據(jù)顯示，居民部門新增信貸（不包括公積金貸款）從2015年的3.87萬億，上升到2016年的6.33萬億，而2017年前10個月就達到了6.2萬億，比去年同期多增了1.02萬億。
張曉梅身邊的例子則是，過去幾年同事們紛紛加入房地產投資大潮，一個同事甚至在天津武清的一個樓盤一口氣買了5套公寓，與此同時各種途徑的貸款融資也成為熱門話題。
她告訴記者，由于所在公司規(guī)模較大，員工收入較高，經常有合作銀行來公司給員工辦消費貸。“有一段時間，只要有銀行來辦消費貸，同事們基本是來者不拒，不少人甚至同時辦幾家銀行的貸款，等各家銀行都審批后再啟用，30萬的額度3家銀行就有90萬了，可以在二線城市首付買套房了。”
與此同時，我國居民部門杠桿率迅速提高。如果考慮到住房公積金貸款，居民部門杠桿率水平從2008年的20%左右已經飆升至50%以上，而且?guī)缀跏切屡d經濟體中最高的。
央行行長周小川則在其署名文章中提出，高杠桿是宏觀金融脆弱性的總根源，在實體部門體現(xiàn)為過度負債，在金融領域體現(xiàn)為信用過快擴張。他指出，2015年年中的股市異常波動，以及一些城市出現(xiàn)房地產價格泡沫化，就與場外配資、債券結構化嵌套和房地產信貸過快發(fā)展等加杠桿行為直接相關。
在房價的快速上漲、居民杠桿率快速飆升背景下，監(jiān)管部門調控手段不斷加碼，銀行紛紛提高房貸門檻的同時，9月份監(jiān)管部門開始出重拳嚴控消費貸流入房地產市場。10月，居民部門貸款特別是居民短期貸款應聲回落。
姜超則在其研究報告中分析認為，過去兩年的居民瘋狂舉債絕非理性行為，在貸款利率上升和房價逐漸止?jié)q的背景下，10月份居民部門新增貸款降至4500億只是一個開始，未來居民的新增舉債或持續(xù)萎縮，并帶動社會融資總量的回落。
房地產市場或入寒冬
宏觀調控牽一發(fā)而動全身，意在調控房地產的居民部門在信貸政策調整之下，10月份房地產領域各項數(shù)據(jù)紛紛出現(xiàn)下滑。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，10月房地產投資同比增速大幅下滑至5.4%。今年以來，地產投資增速逐季下降，從一季度的9.1%降至三季度7.4%。與此同時，10月地產銷量跌幅擴大至-6%，受此影響，土地購置面積增速下滑，新開工面積增速轉負。
對此，姜超認為10月居民貸款增速明顯下滑、房貸利率再創(chuàng)新高，都意味著地產銷售下滑仍將持續(xù)，其對投資和消費的影響也才剛剛開始。
加杠桿空間有限的背景下，房地產市場則已顯寒冬之勢。
近來環(huán)京房地產市場降價之聲不斷，作為環(huán)京地區(qū)樓市晴雨表的河北燕郊炒房客跳樓、賠掉首付的新聞被廣泛傳播，當?shù)卦浄比A的中介一條街也變得門可羅雀，甚至張曉梅這樣的剛需，層層調控之下也擱置了購房計劃。一直走在全國樓市漲跌前列的深圳也在層層加碼的調控政策之下出現(xiàn)了量價齊跌。
姜超則在其研報中表示，在地產去庫存政策力度暫緩、樓市調控進一步加碼的背景下，居民貸款增速下降、房貸利率的回升，將帶來地產銷售的趨勢性下行。
他認為，本輪地產銷售起伏，與居民杠桿升降有關，居民加杠桿帶動了2015年以來的地產繁榮，居民貸款增速大降，是地產需求走弱的原因之一。
2016年新增的12.7萬億的銀行表內貸款中，有45%是居民中長期貸款。如果算上住房公積金貸款，居民部門負債去年增加了7.1萬億，今年上半年增加了4萬億，同比多增近7000億。但10月居民貸款增速明顯下滑，僅增加4500億，環(huán)比少增了2800億，其中居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3，反映監(jiān)管機構嚴查居民消費貸的效果。
平安證券首席經濟學家張明則表示，在金融系統(tǒng)性風險上升與金融風險顯性化的環(huán)境下，如何克服對資產保值增值的焦慮（克服“不上船就貶值”的心魔），根據(jù)自身的實際情況來合理配置資產，避免過高使用金融杠桿，也是未來中國的每個中產階層家庭不得不直面的挑戰(zhàn)。
