政策調(diào)控敏感期背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”并未來(lái)到。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月新房市場(chǎng)共有10項(xiàng)目入市，僅三項(xiàng)目含住宅，一手住宅整體開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為26.8%。
成功出讓70年自持用地后，深圳住房市場(chǎng)不再平靜。消息稱，雙十一期間，至少18個(gè)在售新盤(pán)同步啟動(dòng)特價(jià)房。11月也是房企年末沖業(yè)績(jī)的時(shí)刻。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入了小年，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)下跌，少量調(diào)整是可能的。”
與此同時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行與萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)企業(yè)，以及比亞迪等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式宣布進(jìn)軍深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。房企積極參與，也意味著深圳樓市租售并舉的格局已經(jīng)形成。
深圳部分項(xiàng)目調(diào)價(jià)沖量
政策調(diào)控敏感期背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”并未來(lái)到。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月新房市場(chǎng)共有10項(xiàng)目入市，僅三項(xiàng)目含住宅，一手住宅整體開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為26.8%。
雖然10月新房市場(chǎng)成交了4473套，整體成交量有所上升3%，但與此同時(shí)，則是新房成交均價(jià)為54841元/平方米，環(huán)比下降10.3%。
進(jìn)入11月，深圳樓市新房成交量和價(jià)格繼續(xù)走低。11月第二周新房成交631套，環(huán)比下跌14.1%，均價(jià)也走低到54414元/平方米。開(kāi)發(fā)商一邊謹(jǐn)慎推盤(pán)，一邊大幅提高剛需盤(pán)銷(xiāo)售。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，雙十一期間，至少18個(gè)在售新盤(pán)同步啟動(dòng)特價(jià)房。11月批準(zhǔn)預(yù)售的新盤(pán)，預(yù)售價(jià)均比前期或預(yù)期明顯降低。與此同時(shí)，深圳多個(gè)樓盤(pán)在雙十一期間爆出大單成交。
深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“降價(jià)目前來(lái)看是部分企業(yè)出于全年業(yè)績(jī)考慮和股東回報(bào)，現(xiàn)在還不是大趨勢(shì)，也不是供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，按照庫(kù)存消化周期看是14個(gè)月，目前是處于低位企穩(wěn)的狀態(tài)，剛需還在支撐市場(chǎng)。”
市場(chǎng)變化的主要誘因是深圳70年自持用地成功出讓?zhuān)浾吲c多家房企溝通中發(fā)現(xiàn)企業(yè)普遍意識(shí)到未來(lái)深圳租賃市場(chǎng)的發(fā)展可能會(huì)擠占傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)的部分空間。
11月10日下午，深圳市人才安居集團(tuán)以10.1億元，外加配建10800平方米人才房面積，總共37860平方米人才住房面積拿下了位于深圳市龍華區(qū)紅山片區(qū)的首宗“只租不售”住宅用地。
李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“這是深圳出讓第一宗完全自持地塊。根據(jù)深圳9月發(fā)布租賃市場(chǎng)方案，除了缺乏地塊的幾個(gè)區(qū)域，都要出讓自持地塊。這會(huì)是未來(lái)深圳出讓的主流模式，從貫徹國(guó)家政策來(lái)看，企業(yè)自身的責(zé)任來(lái)看，也是企業(yè)立足的經(jīng)營(yíng)模式和戰(zhàn)略模式。”
開(kāi)發(fā)商的“包租公”生意
自持用地成功出讓后，也讓市場(chǎng)看到了開(kāi)發(fā)商積極參與租賃市場(chǎng)的決心。發(fā)展租賃市場(chǎng)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也是擴(kuò)展業(yè)務(wù)的渠道。但同樣的，房企在不能快速回籠資金成本情況下，如何通過(guò)房屋租賃方式進(jìn)行成本稀釋成為了新一輪地產(chǎn)發(fā)展需要思考的方向。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出：“隨著租賃類(lèi)產(chǎn)品的多元化，租賃市場(chǎng)更加豐富，除了低成本保障類(lèi)的外，高品質(zhì)高租金的產(chǎn)品同樣會(huì)收到高端需求的青睞。”
而不少房企選擇通過(guò)合作方式做“包租公”的生意。例如近期建設(shè)銀行深圳分行和多家房企簽訂合作，推出“CCB建融家園”的長(zhǎng)租項(xiàng)目，就是開(kāi)發(fā)商建設(shè)銀行關(guān)于租賃市場(chǎng)的深度合作。
星河控股在11月14日和建設(shè)銀行深圳分行共同推出“CCB建融家園·星河榮御”。星河榮御位于深圳市寶安區(qū)沙井片區(qū)，原計(jì)劃本年度10月推出市場(chǎng)，在確定為長(zhǎng)租社區(qū)后，有2600套、面積從40-180平方米的全能精裝修房源，以滿足各類(lèi)家庭不同的長(zhǎng)期居住需求。
此前，星河產(chǎn)業(yè)已經(jīng)通過(guò)星河WORLD項(xiàng)目成功打造出了“產(chǎn)權(quán)/租賃/服務(wù)”的運(yùn)營(yíng)模式被業(yè)內(nèi)所矚目，而今，這種模式又復(fù)制到了住宅地產(chǎn)板塊。項(xiàng)目也將由星河商置統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，也會(huì)搭配完善的社區(qū)配套和智能化家居設(shè)備。
不過(guò)對(duì)于和建設(shè)銀行具體的合作模式，租金范圍，以及出租年限，星河控股方面并沒(méi)有透露。但是星河控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總裁姚惠瓊對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“這是星河試點(diǎn)商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售與租賃經(jīng)營(yíng)一體化運(yùn)作模式的一次重要嘗試，將顛覆傳統(tǒng)意義上的租房模式，給深圳人才提供高端的居住服務(wù)。”
對(duì)于眾開(kāi)發(fā)商積極掘金租賃市場(chǎng)，李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“深圳一直是以租賃為主的城市，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)多元供給格局也已經(jīng)形成，像開(kāi)發(fā)商自持，交給長(zhǎng)租公寓打理，進(jìn)入城中村，人才住房等方式，不會(huì)令開(kāi)發(fā)商有危機(jī)感。而深圳土地資源稀缺，商品房市場(chǎng)需求一直都會(huì)在，還是會(huì)偏穩(wěn)。尤其是租房人群未來(lái)3到5年后還是會(huì)購(gòu)房，現(xiàn)在就是先租后買(mǎi)，租售并舉的模式。按照萬(wàn)科的說(shuō)法，現(xiàn)在是低量穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了房地產(chǎn)小年，價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)下跌，少量調(diào)整是可能的。”
而何倩茹認(rèn)為：“房企已經(jīng)通過(guò)不同的渠道進(jìn)入租賃市場(chǎng)，因?yàn)檫@個(gè)是大勢(shì)所趨。租賃市場(chǎng)是一直存在的市場(chǎng)，沒(méi)有長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，仍然有很多深圳市民在租房的。進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，其實(shí)是目前政策促使的，房企只能配合。而深圳未來(lái)的樓市走向，成交量低位運(yùn)行，成交價(jià)平穩(wěn)發(fā)展是大方向。”
