樓市暴跌!或有大房企猝死,炒房客的麻煩剛剛開始

            / by 股票說、華夏時(shí)報(bào)、富爸爸窮爸爸 瀏覽次數(shù): 2521

              1、一線城市暴跌,樓市拐點(diǎn)已至

              11月初,易居研究院公布數(shù)據(jù),4個(gè)一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米,同比去年的708萬平方米下降52.82%,創(chuàng)2008年以來新低。

              作為全國樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的北京,表現(xiàn)尤為突出。其一,北京新房方面,總共才成交1133套,同去年同時(shí)期相比暴跌了52%。其二,北京二手房方面,總共才成交3196套,與去年同時(shí)期相比,跌幅簡直是嚇?biāo)廊耍┑_(dá)到了74%!

              據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京個(gè)別區(qū)域的房價(jià)變動(dòng)的確很大,比如廣渠門外一套住房,今年6月房價(jià)達(dá)到了12.4萬元/平米左右,而10月房價(jià)驟然跌至6.3萬元/平米左右,短短的4個(gè)月縮水49%,跌幅驚人。

              再如海淀區(qū),五道口一套兩居室,掛牌價(jià)是580萬,大幅降價(jià)150萬,單價(jià)跌破8萬元;朝陽區(qū)十里堡一套大兩居65平米戶型,標(biāo)價(jià)380萬,下調(diào)了65萬元。

              距離北京中心城區(qū)30公里的燕郊更是暴跌!

              房價(jià)曾如火如荼的燕郊,半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街,如今半年時(shí)間里跌幅超過了2/3,卻仍無人問津。

              1、過去8個(gè)月的時(shí)間里,隨著3月和6月河北省廊坊地區(qū)兩次出臺(tái)嚴(yán)格的限購政策,燕郊二手住宅單價(jià)普遍下跌1萬元,當(dāng)?shù)赜兄薪榉Q,許多投資客已經(jīng)“賠掉了首付”。

              2、個(gè)別樓盤甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中,天洋城四代單價(jià)1.2萬-1.3萬,比起4月份的高點(diǎn)3萬多元已經(jīng)下跌了三分之二,也即67%左右。

              3.中介一條街僅剩招牌。半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街,如今已是門可羅雀、無人問津。

              記者七八月份來到燕郊時(shí)看到,許多中介還會(huì)告訴前來詢問的人“價(jià)格已經(jīng)平穩(wěn),成交量有上升”。然而3個(gè)月過后,不止一個(gè)中介人員, 向記者表示了對其可能“崩盤”的恐慌。

              豈止是北京,漲幅居前的廈門今年更是慘跌,中介掀起關(guān)門潮!其實(shí),在今年年初,去年漲幅全球第一的合肥,部分小區(qū)房價(jià)早就腰斬!

              2、近期一系列政策就像投槍匕首,不斷刺向此前上漲過快的房價(jià)

              1、國土部掀起整頓風(fēng)暴,嚴(yán)厲打擊囤地捂地行為。

              最近,國土資源部對住宅用地出讓合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查,檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。

              檢查啥呢?主要是最近4年來,住宅用地出讓合同執(zhí)行情況,特別是檢查有沒有不按時(shí)開工和竣工,把土地閑置著、捂著,造成市場住房稀缺,進(jìn)而推高地價(jià)和房價(jià)的行為。

              可以想見,打擊囤地投機(jī)行為,直接后果,就是土地市場供應(yīng)將加大,房源供應(yīng)將進(jìn)一步增加。物以稀為貴。土地供應(yīng)多了,房價(jià)增速自然下滑!

              畢竟,住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積!

              2、銀行對樓市再出重拳

              據(jù)最新權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年10月全國首套房貸款利率同比去年上浮了19.37%。

              首套房房貸利率最高上浮20%的城市有很多,如合肥。個(gè)別銀行甚至停貸;北京首套房最高上浮20%;南京已經(jīng)停止商辦寫字樓的貸款業(yè)務(wù),住宅首套房最高上浮20%。

              其他首套房房貸利率最高上浮20%的城市還有廣州、鄭州、武漢、成都、寧波、青島、蘇州等。

              樓市貸款額度吃緊,資金短缺,炒房客成本增加,又找不到合適的接盤俠,一段難熬的“苦日子”要來了!

              3、一些三線城市,限購限售再升級(jí)

              以泉州為例,除了此前幾大熱門板塊限購?fù)猓罱B清濛開發(fā)區(qū)、洛江區(qū)萬安街道、臺(tái)商區(qū)、惠安縣黃塘鎮(zhèn)這幾個(gè)區(qū)域也加入了限購。

              不僅限購,而且限售也加碼了。泉州規(guī)定:非泉州戶籍家庭在泉州市和本市戶籍跨市本級(jí)、縣新購買的商品房,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

              3、或有大房企猝死!

              今年,由商務(wù)部研究院與中國財(cái)富傳媒集團(tuán)中國財(cái)富研究院公布《中國非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評估報(bào)告(2017春季)》。報(bào)告有以下要點(diǎn)值得關(guān)注:

              1、2017年中國25個(gè)一類行業(yè)中,財(cái)務(wù)安全狀況最好的行業(yè)是紡織服裝行業(yè),最差的是房地產(chǎn)業(yè)。

              2、財(cái)務(wù)最安全的100家上市公司里,沒有一家房企。

              3、在財(cái)務(wù)安全最差100家公司中,房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多,達(dá)到23家。

              4、A股里,至少有43%的上市公司存在“報(bào)表粉飾嫌疑”;而在138家房地產(chǎn)上市公司中,71%的企業(yè)存在“不同程度的報(bào)表粉飾嫌疑”。“報(bào)表粉飾”,其實(shí)就是“財(cái)務(wù)造假”比較委婉的一種說法。

              從這份報(bào)告不難看出,部分房企已經(jīng)遭遇財(cái)務(wù)安全問題。其實(shí),這還不當(dāng)前房企的全部真相。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì):

              2016年,A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.92萬億元,同比增加10139億元,同比增長幅度達(dá)25.93%,平均每家上市房企負(fù)債達(dá)362億元;總資產(chǎn)總計(jì)為6.37萬億元,同比增長幅度達(dá)24.76%。這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%,去年則為76.55%。

              130多家房企,總共借了大約5萬億的錢,平均每家房企的負(fù)債率高達(dá)77%。也就是說,上市房企的平均杠桿率達(dá)到了3.35倍!

              一直不差錢的恒大,今年,通過幾輪引進(jìn)戰(zhàn)略投資,已經(jīng)融了1300億,這明顯是在降低負(fù)債率,為過冬準(zhǔn)備!

              土地儲(chǔ)備2億平米的融創(chuàng),資產(chǎn)負(fù)債率為91.92%,凈負(fù)債率394%,不知道能不能扛過這一波房地產(chǎn)調(diào)控!更多機(jī)密內(nèi)幕請點(diǎn)擊文中圖片!

              要知道孫宏斌是吃過歷史的大虧破過產(chǎn)的,想當(dāng)年,順馳盲目追求行業(yè)第一,投資擴(kuò)張過快,結(jié)果遭遇2005年的調(diào)控就死了。

              房地產(chǎn)企業(yè),別看它現(xiàn)在賺了多少錢,那些都是當(dāng)期利潤而已!一旦遇到嚴(yán)厲調(diào)控,房價(jià)下跌,房產(chǎn)交易量下降,面對90%的負(fù)債率,那是直接死一死的節(jié)奏啊!

              那么問題來了....

              2018年,第一個(gè)出問題的大房企會(huì)是誰呢?拭目以待吧!

              4、炒房客的噩夢剛開始,已經(jīng)沒有那么多錢支撐房價(jià)上漲了!

              昨天,央行數(shù)據(jù)公布,中國10月份M2(廣義貨幣供應(yīng)量)同比才增長了8.8%,增速再次創(chuàng)出新低。估計(jì)今天,炒房客看到這個(gè)數(shù)據(jù)后,將兩股戰(zhàn)戰(zhàn),捂嘴發(fā)出一聲驚呼!

              同時(shí),新增人民幣貸款和社會(huì)融資規(guī)模也不及預(yù)期。

              除了上個(gè)月稍微反彈,中國的M2增速已經(jīng)持續(xù)9個(gè)月走低了。

              對房地產(chǎn),這次國家要擰緊水龍頭了!

              此前,大部分炒房客之所以敢使用杠桿,撬動(dòng)大筆大筆的錢投到樓市,一個(gè)最重要判斷,就是中國的印鈔機(jī),還將刷出更多的紙幣。

              既然滿世界都是錢,觸目之處充滿了廉價(jià)的貨幣,那么,水漲船高,房價(jià)自然會(huì)節(jié)節(jié)攀升。

              然而,今天這個(gè)8.8%的數(shù)據(jù),不僅狠狠地打了這些炒房客的臉,更將讓他們欲哭無淚!

              全社會(huì)的資金河流的流速在放緩,而且放緩的程度是史無前例的。按以往的規(guī)律,一旦M2的增長放緩,樓市就將進(jìn)入冰凍時(shí)期!

              最近幾年,中國GDP增速維持在7%左右,GDP總量約70萬億,每年新增GDP約5-6萬億。中國經(jīng)濟(jì)的規(guī)模足夠大,但支撐這個(gè)龐大經(jīng)濟(jì)體的不是令人驕傲的實(shí)業(yè),不是令人仰望的高科技,不是具有競爭力的產(chǎn)業(yè),而是一個(gè)擊鼓傳花的游戲——房地產(chǎn)。

              為了創(chuàng)造5-6萬億GDP,需要新增7萬億的房貸。雖然我們通過房地產(chǎn)把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住了,但是付出了房價(jià)暴漲和增大金融風(fēng)險(xiǎn)的巨大代價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)洪流走到今天,手里傳的已經(jīng)不是“花”,而是炸彈,是隨時(shí)可能摧毀中國中等收入家庭財(cái)富的手雷。

              國家嚴(yán)控樓市泡沫繼續(xù)吹大,傷害國本。一方面榨干了居民的消費(fèi)能力,廢掉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一駕馬車;另一方面,害怕在美聯(lián)儲(chǔ)等世界主要央行的緊縮預(yù)期下,貨幣被突然抽走,房地產(chǎn)空中解體,引爆金融危機(jī)。

              所以,對于當(dāng)前的樓市,政策層面希望通過限售,控制瘋狂上漲的房價(jià),同時(shí)鎖死這些年M2瘋長超發(fā)的貨幣,因?yàn)橹挥羞@些資金無法套現(xiàn)流出,匯率才能保持穩(wěn)定,消費(fèi)品市場才不會(huì)出現(xiàn)大通脹滔天貨幣形成的洪水威脅才能減小;但是又不希望房地產(chǎn)就此熄火,所以同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)大量的公租房,保證一定的房地產(chǎn)開工規(guī)模,確保GDP增速不至于斷崖式下跌。

              14億人坐擁300萬億房地產(chǎn),但是,現(xiàn)在14億人只有26萬億凈存款,房價(jià)怎么推上去?

              一旦推不上去,遇到持續(xù)拋盤,會(huì)是什么結(jié)局?

              這也意味著,有史以來超級(jí)大泡沫,要被刺破了,留下的豈止是一地雞毛,更可能是漫無邊際的沼澤,投機(jī)炒房客永生無法走出!

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