2019年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“一城一策”逐步落地，主管部門多番“點(diǎn)名提示”，為市場(chǎng)過(guò)熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)又發(fā)生了哪些變化？近日，貝殼研究院發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），以真實(shí)成交數(shù)據(jù)復(fù)盤2019年上半年市場(chǎng)情況，并對(duì)下半年走勢(shì)及政策選擇進(jìn)行展望。

　　《報(bào)告》指出，上半年全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要為一線城市和區(qū)域中心城市）從低靡中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少，這意味著下半年購(gòu)房需求仍在，有一定的上行動(dòng)力。不過(guò)，重點(diǎn)城市的改善型需求受制于認(rèn)房認(rèn)貸難以釋放，市場(chǎng)缺乏大幅向上動(dòng)能。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)分析預(yù)測(cè)，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下，政策不能過(guò)“緊”，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控的大方向下，政策也不會(huì)“松”， “穩(wěn)”+“一城一策”仍是政策主基調(diào)。

　　上半年成交量環(huán)比增逾五成 市場(chǎng)“前高后低”分化加劇

　　2019年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”、土地市場(chǎng)回暖等苗頭，受到媒體輿論廣泛關(guān)注。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟(jì)南、青島、南京、武漢、西安、長(zhǎng)沙、成都、重慶、杭州）二手房市場(chǎng)大幅調(diào)整后，需求開始釋放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低靡環(huán)比則增加52.3%，從底部走出。

　　“上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)在部分地區(qū)一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場(chǎng)預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為一季度二手房市場(chǎng)底部向上、新房市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

　　“前高后低”的分水嶺出現(xiàn)在3月份。上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)底部回暖之后需求開始顯現(xiàn)疲態(tài)，二季度月均成交比3月減少21.5%。同時(shí)，預(yù)期隨市場(chǎng)回落而走弱，貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，大部分城市掛牌價(jià)下跌，其中二季度14城中9城業(yè)主報(bào)價(jià)呈現(xiàn)出較明顯跌幅。

　　2019上半年市場(chǎng)的分化也更為明顯。其一，調(diào)控較早的城市波動(dòng)小，如上海、北京等城市市場(chǎng)升溫相對(duì)溫和。其二，二線新房市場(chǎng)分化，前期回落較早的強(qiáng)二線與東北、西南地區(qū)部分城市出現(xiàn)回暖，如天津、南京、長(zhǎng)春、昆明等；其三，土地市場(chǎng)分化，二線城市升溫更加明顯。

　　下半年穩(wěn)是常態(tài) 警惕“新庫(kù)存”風(fēng)險(xiǎn)

　　展望下半年，《報(bào)告》認(rèn)為重點(diǎn)城市市場(chǎng)潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場(chǎng)的上行動(dòng)力。貝殼交易數(shù)據(jù)顯示，二季度重點(diǎn)城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。但這股力量尚不能支撐房?jī)r(jià)大幅向上。這是因?yàn)槟壳爸攸c(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動(dòng)力，“穩(wěn)”是下半年的大主題也是市場(chǎng)面的常態(tài)。

　　許小樂(lè)提醒，當(dāng)下市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R“新庫(kù)存”問(wèn)題。在貝殼研究院監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市二手房月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加3個(gè)月，13個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加4個(gè)月，7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加5個(gè)月，庫(kù)存下降的城市僅有上海和蘇州。　

　　而政策面上，許小樂(lè)分析，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下政策不能“緊”，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)下政策不能“松”。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入中低速增長(zhǎng)階段，再疊加中美貿(mào)易沖突影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力進(jìn)一步增大。但防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)已迫在眉睫，貨幣政策須審慎穩(wěn)健，財(cái)政政策可適度寬松。政策對(duì)于市場(chǎng)保持高度的敏感性，政策總體穩(wěn)定背景下“一城一策”將是下半年及更長(zhǎng)時(shí)間的政策基調(diào)。

　　關(guān)注一：多城上半年樓市走出底部

　　受市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)與季節(jié)性因素等影響，2019年上半年貝殼研究院重點(diǎn)關(guān)注的14城中，成都、武漢、南京二手房成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)升溫走出底部。其中，成都同比增幅34%，處在14城前列。隨著成交回暖、預(yù)期改善，重點(diǎn)城市二手房成交均價(jià)普遍止跌。14城中除武漢、長(zhǎng)沙外，其余10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比去年下半年均有所上漲。

　　關(guān)注二：北京、深圳較去年同期市場(chǎng)趨冷

　　北京、深圳雖均遵循2019年上半年回暖規(guī)律，但與去年同期對(duì)比，實(shí)際上市場(chǎng)熱度還是有所下降。成交量來(lái)看，北京上半年鏈家二手房成交同比下降14.3%，深圳降幅為3.6%。均價(jià)方面，北京均價(jià)較去年同期上漲0.8%，基本持平，深圳則下跌6.3%。這是由于深圳受去年731調(diào)控加碼影響，而北京一方面是政策依舊高壓，需求尤其是改善型需求釋放難度大，另一方面則是由于新房的分流。

　　關(guān)注三：“限價(jià)”問(wèn)題凸顯，新房同質(zhì)化嚴(yán)重

　　市場(chǎng)供應(yīng)和需求“錯(cuò)配”是當(dāng)下樓市突出問(wèn)題。以北京為例，自2017年6月限競(jìng)房入市后，北京純商品住宅60-90平房源新增供應(yīng)不斷升高，成為主流面積段，而120平以上新增房源不斷減少，整體向剛需傾斜。在區(qū)域分布上，新房供應(yīng)也愈加集中。面積和區(qū)位趨同，北京限競(jìng)房同質(zhì)化，項(xiàng)目整體去化率較低（截止到6月12日為31.9%）。