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2019年上半年，全國(guó)300城在土地市場(chǎng)唱響了一曲冰與火之歌。
從整體看，土地市場(chǎng)小幅回暖。數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月，全國(guó)300城土地出讓金總額為22490億元，同比增長(zhǎng)16%，再創(chuàng)同期新高。
但具體到各線城市，堪稱冰火兩重天。
今年上半年，一線城市土地出讓金總額為2496億元，同比增長(zhǎng)36%；二線城市土地出讓金為12561億元，同比增長(zhǎng)26%；三四線城市土地出讓金為7433億元，同比減少3%。
除了土地出讓金，三四線城市的土地流拍率也明顯高于一二線城市—今年上半年，一線城市共推出土地285宗，成交263宗，流拍率7.7%；二線城市共推出土地4671宗，成交4076宗，流拍率12.7%；三四線城市共推出土地8299宗，成交6830宗，流拍率17.7%。
三四線城市的土地溢價(jià)率也在下降。1—6月，一線城市土地平均溢價(jià)率12%，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市土地平均溢價(jià)率19%，同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市土地平均溢價(jià)率達(dá)20%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。
相關(guān)專家指出，今年上半年各線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)的差異，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的又一體現(xiàn)：“三四線土地市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，主要是因?yàn)槠湫路渴袌?chǎng)從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)普遍降溫。但最根本的原因，在于當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求數(shù)量有限，僅靠大城市的外溢需求和返鄉(xiāng)置業(yè)，無(wú)法長(zhǎng)期支持市場(chǎng)維持亢奮狀態(tài)，再加上今年棚改計(jì)劃開(kāi)工量大幅下挫50%，加劇了這一調(diào)整趨勢(shì)。”
專家預(yù)測(cè)認(rèn)為，三四線地市的降溫周期才剛剛開(kāi)始，“進(jìn)入下半年，缺乏利好帶動(dòng)的非熱門城市圈的三四線城市，地市降溫的幅度可能進(jìn)一步擴(kuò)大”。
地市難退燒
同樣是維持上升勢(shì)頭，細(xì)分一二線城市的土地市場(chǎng)，又有不同。
今年上半年，一線城市的土地供應(yīng)，仍舊以保障性用地和舊改用地為主，地價(jià)波動(dòng)幅度不大，土地出讓金的上揚(yáng)主要受供應(yīng)量增加影響，而二線城市的土地出讓金同比增加明顯，則主要是受地價(jià)影響。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月，一線城市共推出土地285宗，推出土地面積1602萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%；成交方面，共成交土地263宗，成交土地面積1490萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。
二線城市供應(yīng)量小幅增加—上半年二線城市共推出土地4671宗，推出土地面積21734萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%；成交方面，共成交土地4076宗，成交土地面積18583萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。但成交樓面均價(jià)溢價(jià)率則有明顯上漲，上半年土地成交樓面均價(jià)為3442元每平方米，同比增長(zhǎng)18%；土地平均溢價(jià)率為19%，較去年同期上漲2個(gè)百分點(diǎn)。
雖然上半年三四線城市的土地成交量及溢價(jià)率均下跌，但跌幅不大僅為3%，且溢價(jià)率高達(dá)20%。
“地價(jià)跟房?jī)r(jià)一樣，易漲難跌，之前三四線城市的地價(jià)已經(jīng)漲起來(lái)了，所以同比未必會(huì)下跌。另外，這樣的跌幅和溢價(jià)率，也跟現(xiàn)在三四線城市的土地成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。以前高速擴(kuò)張時(shí)，房企什么地都拿，再偏遠(yuǎn)都不怕。現(xiàn)在則是挑著拿，即便在三四線城市拿地，也要挑好地拿，這樣對(duì)比起來(lái)，地價(jià)往往也不便宜。”專家認(rèn)為。
數(shù)據(jù)顯示，6月的土地溢價(jià)率仍處上升通道。全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較上月上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲4個(gè)百分點(diǎn)。
專家認(rèn)為，隨著春節(jié)后信貸市場(chǎng)增量增加，房企融資難度降低，土地市場(chǎng)在二季度進(jìn)入復(fù)蘇期，雖然隨著地市表現(xiàn)過(guò)熱，部分城市收緊政策，但從6月表現(xiàn)來(lái)看，仍然延續(xù)了熱度：“雖然目前融資環(huán)境有所收緊，但實(shí)際上還是比較寬松的，未來(lái)不排除政策加碼的可能性。如果政策不加碼，地市很難退燒。”
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二線城市成最大贏家
上半年土地市場(chǎng)上，二線城市成為最大贏家。
除了土地出讓收金12561億元、占比全國(guó)300城的55.9%之外，二線城市也是上半年土地交易和拉動(dòng)土地價(jià)格上漲的主要貢獻(xiàn)力量。
數(shù)據(jù)顯示，二線城市上半年推出土地面積占全國(guó)的38.7%；成交土地面積占全國(guó)的39.5%。在價(jià)格方面，二線城市成交樓面均價(jià)同比漲幅全國(guó)領(lǐng)先—今年上半年，一線城市成交樓面均價(jià)同比上漲4%，三四線城市土地成交樓面均價(jià)同比上漲6%，遠(yuǎn)低于二線城市18%的同比漲幅。
二線城市的土地溢價(jià)率也跑贏全國(guó)—上半年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率18%，較去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，而二線城市土地平均溢價(jià)率為19%，較去年同期上漲2個(gè)百分點(diǎn)。
專家表示，二線城市樓市走熱，主要受整體市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變、流動(dòng)性寬松的影響，“二線城市尤其是杭州、蘇州等熱點(diǎn)二線城市，迎來(lái)了比較好的回歸期”。
熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)上，長(zhǎng)三角城市表現(xiàn)尤為突出。
1—6月全國(guó)土地出讓金前十中，杭州、武漢、南京、蘇州、寧波五市占據(jù)了半數(shù)榜單。溢價(jià)率方面，合肥、南京、蘇州、杭州四個(gè)城市均跑贏了二線城市19%的平均水平，分別達(dá)到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%，其中，南京土地出讓的溢價(jià)率，同比升高足足達(dá)到343.48%。
專家解釋，南京同比漲幅較大主要是去年基數(shù)太低。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，南京土地平均溢價(jià)率僅1.93%，其中主要受當(dāng)年上半年南京推出非涉宅地塊總量較多的影響，2018年上半年，南京共出讓34幅地塊，其中非涉宅地塊有16幅，另外還有4幅純租賃用地，直接拉低了南京總體地價(jià)水平。
此外，專家表示，今年上半年長(zhǎng)三角多個(gè)城市地市較熱，除了區(qū)域價(jià)值之外，還與部分城市積極供地，為房企進(jìn)入、地市升溫創(chuàng)造了條件。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州成交面積（規(guī)劃建筑面積）同比增長(zhǎng)25.29%、武漢成交面積（規(guī)劃建筑面積）同比增長(zhǎng)37.17%、合肥成交面積（規(guī)劃建筑面積）同比增長(zhǎng)40.74%。
在“穩(wěn)地價(jià)”的要求下，預(yù)計(jì)長(zhǎng)三角地市將會(huì)迎來(lái)一輪政策調(diào)整。
“首先從城市本級(jí)來(lái)說(shuō)，目前蘇州、合肥、南京均已出手‘穩(wěn)地價(jià)’。今年5月，蘇州先是發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，加強(qiáng)地價(jià)指導(dǎo)，隨后又下調(diào)出讓土地最高限價(jià)；合肥也調(diào)整了土地競(jìng)拍規(guī)則，要求關(guān)聯(lián)企業(yè)不得競(jìng)拍同一塊地；南京則大幅增加土地供應(yīng)，應(yīng)對(duì)地市熱度過(guò)高。”相關(guān)專家介紹，從結(jié)果來(lái)看，南京和蘇州的土拍市場(chǎng)已經(jīng)趨于理性。
7月3日，南京下半年首場(chǎng)土拍落槌，其綜合溢價(jià)率為16%，已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的綜合溢價(jià)率。
政策層面，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)把控的導(dǎo)向不變。
近日，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，已經(jīng)開(kāi)展約談警示。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境趨緊，接下來(lái)的房企流動(dòng)性不會(huì)那么寬松了，拿地也會(huì)趨向理性。”相關(guān)專家判斷道。
