從去年就開始醞釀的北京首塊集體建設用地上市的事情,最近終于落地了。9月12日,北京大興區瀛海鎮5個地塊競價結束,競得人為北京上瑞置業有限公司,以底價15.13億元成交。掛牌文件顯示,該地塊將用于建設共有產權住房,同時該批共有產權房銷售均價為2.9萬元/平方米(含全裝修費用),價格僅為附近商品房的1/3。
該地塊建設用地面積為4.79萬平方米,建筑控制規模10.81萬平方米,容積率為2.5。在配套設施方面,該地塊將配建一處幼兒園。為保證配套幼兒園與住宅小區“同步規劃、同步建設、同步交付使用”,該項目實行統一規劃,改變以往教育用地的劃撥方式,同步研究教育用地與共有產權房建設配比的供地方式,由開發單位無償代建后移交相關主管部門。
這是北京首塊集體建設用地上市交易,從這個項目的招拍掛過程看,人們期待很久的集體建設用地,并沒有引起大家的多大興趣,5塊地的競爭等于零,都是一家公司中標,并且都是底價中標。這說明了什么問題呢?集體建設用地為什么受到冷落?

先看房價,報道中說的,該地塊共有產權房價僅為附近商品房的1/3,好像從房價上看,具有很大的競爭優勢。但是,我們從網上查找瀛海鎮房價的時候,發現,該區域的二手房價僅為3.1萬元—3.8萬元/平米。與報道中說的2.9萬僅相當于1/3,也就是說,商品房價近9萬元,相差甚遠。
同時,大家都知道,最近這兩年,自從共有產權房上市以來,棄購、棄選的情況屢有發生,有的項目棄選率高達90%以上。并且這些都是國有土地大大產權項目,相對來說,瀛海地塊的集體土地共有產權項目,就缺少了競爭優勢。另外,瀛海地理位置也在南五環附近,不但遠離市區,并且也是夾在黃村新城和亦莊新城之間的兩不靠位置,雖然區域優勢潛力值得期待,但是,短期內的條件還有不小的差距。
當然,這種集體土地項目,與以前的小產權房不是一回事。此類集體建設用地,與國有建設用地同責同權,其實大家是可以放心的,但是,由于沒有規定產權年限,可能也會增添一些憂慮。但是,既然與國有土地同責同權,那么也就是可以按照《物權法》的條款全部落實個人權利。
我們應該注意的是,該土地所有權屬于瀛海鎮西一村和瀛海鎮西二村集體經濟組織,村集體轉讓期限內的使用權屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區級集體土地聯營公司北京興福集體資產管理有限公司。這個信息告訴大家,就是說,雖然土地性質屬于村集體,但是,該地塊的經營權,屬于北京興福集體資產管理有限公司,而這家公司是由村委會、鎮政府和區政府共同組建,也就是說,村委會是沒有權利私自處置集體建設用地的。
從這個項目來看,對降房價,似乎沒有多大的效果,但是,我們必須看到,這畢竟是一個新鮮事物,隨著集體土地使用制度的改革,由各級政府壟斷建設用地供應的格局將大為改觀。相應的,隨著土地供應多元化,地價將必然下行,進而拉動房價下行,集體建設用地的這個作用是毋庸置疑的。
但是,根據有關規定,集體建設用地入市,需要納入地方政府土地利用年度計劃,合理安排。也就是說,如果地方政府的年度規模中無利用集體土地的計劃,即便村民集體全都想賣地,政府也不會放行入市,按照規定,集體土地入市需征得2/3以上的集體成員同意。這么看來,簡單地認為集體土地入市就會大幅度降低房價的說法,是不現實的,土地問題,是涉及到國計民生的大事情,只能穩步推進。
