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全國范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正在有序推進
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房貸利率改革可為房地產(chǎn)市場發(fā)展營造穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，有助于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)的市場化程度，有利于盡快建立房地產(chǎn)業(yè)的長效機制。
近期，央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》（以下簡稱《公告》）稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱 LPR）為定價基準加點形成。這也被市場喻為房貸利率“換錨”。
在此之前，自2015年10月24日延續(xù)至今，我國房貸利率定價是采取基準利率上下浮動的方式。房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。
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“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變
新政策顯示，央行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
各銀行實際發(fā)放的貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款市場報價利率基礎(chǔ)上加點確定。
人民銀行副行長在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。副行長表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
根據(jù)9月20日公布的新版LPR第二次報價顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已經(jīng)連跌兩個月，五年期LPR環(huán)比上月持平。
“本次5年期以上LPR報價不變，進一步體現(xiàn)了當前利率求穩(wěn)的導向。”專家表示，具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，LPR利率存在下行空間，但不排除各地在基點上依然有小幅提高，使得最終的定價利率有小幅上升。
對于居民家庭的影響，央行《公告》明確，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
市場人士指出，2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日，意味著房貸利率換錨下限得以明確。目前全國多地房貸利率“換錨”工作有序推進、進展良好，以確保新老政策轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)過渡。
據(jù)了解，各地金融機構(gòu)正加快系統(tǒng)改造，一部分地區(qū)房貸利率正在逐漸切換到“新版”，近期逐步落地。
據(jù)報道，自9月5日起，招商銀行已在深圳試水新版?zhèn)�人住房貸款利率。
此前，有媒體報道稱，據(jù)深圳某銀行個貸經(jīng)理介紹，按總行規(guī)定，新利率下該行深圳地區(qū)首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
有消息顯示，北京也已給出貸款利率新算法執(zhí)行后的加點情況，首套房利率不低于LPR加55個基點，二套房不低于LPR加105個基點。若按9月20日5年期以上LPR計算，北京地區(qū)個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。而此前首套利率為5.39%、二套5.88%。改革前后首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究機構(gòu)證實上述消息真實性，但還未官宣。
相關(guān)專家表示，從北京地區(qū)新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率來看，新政下的房貸利率均有所上浮。這表明即使在新政房貸利率下，對房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊從嚴，不會放松。
房貸對購房者新政影響不大 變化將因城而異
《公告》第四條規(guī)定，人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
對此，相關(guān)報告稱，對于原來首套房貸利率有折扣的城市，如上海首套房貸利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加點下限為 0 的情況下，利率實際至少上升 19.5bps，如果加點下限大于0，則利率實際上升得更多。
而對于原先首套房貸利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，為 5.39%，預計銀行大概率不會因為利率下限降低而降低實際貸款利率，因此實際利率不會有太大影響，只有極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶會享受到利率下限降低帶來的優(yōu)惠。
一位銀行從業(yè)者表示，房貸利率正式掛鉤LPR，意味著個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，體現(xiàn)出了更加明顯的市場化特征。
可以看到，LPR下限將因城而異，還需受到房貸款利率底線、當?shù)豅PR加點下限、銀行浮動加點三大調(diào)整因素制約。
有業(yè)內(nèi)人士認為，應辯證看待LPR房貸新政與購房者的關(guān)系，此次房貸新政對于剛需購房者影響并不會很大，但是對于二套房的購房者影響比較大。
“最終計算的利率可能有微小上調(diào)，但本身對于購房者的利率不會帶來太多的負擔。”專家強調(diào)，相關(guān)購房者近期關(guān)鍵要注意銀行貸款額度和金九銀十降價促銷動作。
