禁止商業(yè)物業(yè)在建設(shè)和銷(xiāo)售時(shí)，打“擦邊球”變身“公寓”；某某公館、×房×廳等宣傳字眼和居住模樣的樣板房都屬于銷(xiāo)售誤導(dǎo)；簽合同前，銷(xiāo)售人員和購(gòu)房者還要“合影留念”作為存檔；商業(yè)辦公建筑每間面積不得小于200平方米……
日前，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同佛山市自然資源局公示了一份《加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售行為的通知》（征求意見(jiàn)稿）(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對(duì)外征求意見(jiàn)建議。
在業(yè)界看來(lái)，《通知》將進(jìn)一步減少“擦邊球”和不規(guī)范的行為，對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化管理有著積極作用。同時(shí)，值得關(guān)注的是，據(jù)代理行統(tǒng)計(jì)，截至10月底，佛山寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)庫(kù)存去化周期已分別達(dá)到約63個(gè)月和95個(gè)月，遠(yuǎn)高于約12個(gè)月的合理區(qū)間，在規(guī)范公寓市場(chǎng)的同時(shí)，業(yè)界建議未來(lái)需要更有效的措施和力度，推進(jìn)佛山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展以提高商業(yè)物業(yè)需求，以及希望在商辦物業(yè)面積設(shè)定時(shí)更加多元化，為佛山加大對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的吸引和落地提供空間。
佛山市將加強(qiáng)對(duì)服務(wù)型公寓建設(shè)的管理，規(guī)范商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售行為。
政策
買(mǎi)的是住宅、公寓還是寫(xiě)字樓？ 佛山擬發(fā)文進(jìn)一步規(guī)范商辦物業(yè)性質(zhì)
“我準(zhǔn)備在佛山中心區(qū)買(mǎi)兩套小公寓，一來(lái)不限購(gòu)；二來(lái)總價(jià)低，可以一套留著自己住一套放租；三來(lái)銷(xiāo)售人員說(shuō)這里未來(lái)有地鐵……”
隨著中心區(qū)住宅限購(gòu)及可售物業(yè)動(dòng)輒90平方米以上的面積對(duì)總價(jià)門(mén)檻有要求，越來(lái)越多的人和鐘先生一樣把目光放在了購(gòu)置佛山“公寓”上，包括作為過(guò)渡居住的新婚夫婦、準(zhǔn)備賣(mài)掉廣州老房子換個(gè)電梯新房來(lái)“養(yǎng)老”的廣佛“候鳥(niǎo)”，還有打算用手上不多的存款購(gòu)置一套物業(yè)作為放租的置業(yè)者。
但是很多“公寓”到底是住宅性質(zhì)、服務(wù)型公寓還是寫(xiě)字樓，很多置業(yè)者并不清楚，或者并沒(méi)有留意到現(xiàn)場(chǎng)的資料公示，就交錢(qián)下定了，因?yàn)槲飿I(yè)性質(zhì)導(dǎo)致的后期糾紛近年并不在少數(shù)。
為進(jìn)一步加強(qiáng)佛山市服務(wù)型公寓建設(shè)管理，規(guī)范商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售行為，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同佛山市自然資源局聯(lián)合起草了《通知》，于11月15日-21日對(duì)外征求社會(huì)公眾的意見(jiàn)建議。
南都記者了解到，該《通知》針對(duì)包括加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理、規(guī)范商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理和履行監(jiān)督檢查職責(zé)三方面對(duì)服務(wù)型公寓、商辦類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)行了進(jìn)一步明確規(guī)范，禁止商業(yè)物業(yè)在建設(shè)和銷(xiāo)售時(shí)，打“擦邊球”變身公寓。
其中《通知》特別明確，規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃功能進(jìn)行銷(xiāo)售，制作專(zhuān)門(mén)的《商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目重要信息提示》展板并固定在項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的顯眼位置，對(duì)當(dāng)期銷(xiāo)售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進(jìn)行公示。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房者簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同等文件中，必須重點(diǎn)提醒房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限，明示物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，以及不具備直接入戶(hù)、入學(xué)和使用燃?xì)獾臈l件等相關(guān)不利因素。批準(zhǔn)為辦公項(xiàng)目的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)時(shí)，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公”等用途進(jìn)行登記。
不限購(gòu)“公寓”成為低門(mén)檻置業(yè)的“香餑餑”。
政策
“公館”“×房×廳”等宣傳字眼不合規(guī) 簽合同前買(mǎi)賣(mài)雙方需共同拍照存檔
某某公寓、某某公館、一房一廳等宣傳字眼也或是違規(guī)誤導(dǎo)，簽合同前，銷(xiāo)售人員和購(gòu)房者還要“合影留念”作為存檔。《通知》除了禁止商業(yè)物業(yè)在建設(shè)打“擦邊球”變公寓，在宣傳和銷(xiāo)售時(shí)也要做到清晰透明。
買(mǎi)房時(shí)看的廣告和樣板房都是一副居家模樣，匆匆揮筆簽合同時(shí)卻沒(méi)有看清物業(yè)性質(zhì)寫(xiě)的是“辦公”，這是不少遇到糾紛的消費(fèi)者維權(quán)時(shí)碰到的尷尬。
《通知》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)如實(shí)發(fā)布項(xiàng)目銷(xiāo)售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息。除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷(xiāo)售過(guò)程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語(yǔ)或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費(fèi)者。
同時(shí)，為了讓當(dāng)?shù)臅r(shí)購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售過(guò)程“有跡可循”，《通知》征求意見(jiàn)稿還提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同前，銷(xiāo)售人員與購(gòu)房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購(gòu)房人、銷(xiāo)售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在錄入商品房網(wǎng)簽信息時(shí)，需上傳不少于兩張上述照片到網(wǎng)簽系統(tǒng)，并作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件存檔備查，并由區(qū)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理網(wǎng)簽購(gòu)房合同備案審核時(shí)監(jiān)督落實(shí)。
此外，對(duì)于置業(yè)者關(guān)注的購(gòu)買(mǎi)非住宅物業(yè)是否可以享受入戶(hù)、入學(xué)以及申辦居住證等問(wèn)題，《通知》也給予進(jìn)一步明確。
包括非住宅項(xiàng)目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)和管理，不配置管道燃?xì)庠O(shè)施、教育學(xué)位等。非本地戶(hù)籍的購(gòu)房人或房屋使用人如需辦理有關(guān)入戶(hù)、入學(xué)手續(xù)的，具體應(yīng)按《佛山市新市民積分制服務(wù)管理辦法》執(zhí)行。以及非本地戶(hù)籍的購(gòu)房人或房屋使用人，符合《居住證暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第663號(hào)）等相關(guān)規(guī)定條件的，可以申請(qǐng)辦理居住證。
政策
對(duì)“服務(wù)型公寓”提出明確規(guī)范 進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理
那么合規(guī)的“服務(wù)型公寓”長(zhǎng)什么樣？本次《通知》在征求意見(jiàn)時(shí)，也給予進(jìn)一步明確。
首先，看土地性質(zhì)、規(guī)劃條件和出讓合同約定。
根據(jù)《通知》，規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓。同時(shí)，在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計(jì)容建筑面積占商業(yè)計(jì)容建筑面積比例不得超過(guò)20%。其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過(guò)商業(yè)計(jì)容建筑面積的30%。
其次，建筑應(yīng)該是通廊式布局且陽(yáng)臺(tái)應(yīng)封閉不能外挑。本次《通知》規(guī)范了“服務(wù)型公寓”的設(shè)計(jì)要求，包括服務(wù)型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設(shè)計(jì)，建筑立面應(yīng)做公建化處理，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)封閉且不得外挑等。
除了注明服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公建筑，將不能設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置，除了首層之外每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米。以及不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃?xì)夤艿馈?/span>
“這是一份比較貼近目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件。”佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克表示，這是針對(duì)前段時(shí)間出現(xiàn)的公寓型寫(xiě)字樓等現(xiàn)象，有針對(duì)性地出臺(tái)的一份文件，目的是減少擦邊球和不規(guī)范的行為，對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化管理有著積極作用。在他看來(lái)，文件的相關(guān)規(guī)定是比較細(xì)化的，并不是一刀切地“不能做”，而是強(qiáng)調(diào)“規(guī)范化地做”，對(duì)規(guī)范公寓市場(chǎng)既有限制也有引導(dǎo)。“文件已經(jīng)明確規(guī)定不能出現(xiàn)居住型寫(xiě)字樓等，從報(bào)建開(kāi)始不允許做，例如寫(xiě)字樓單元里面不能建有洗手間、廚房等，且面積不能少于200平方米，也就意味著做不成公寓了，這對(duì)以后的公寓市場(chǎng)有明確的指引和規(guī)定作用。”
回顧
商業(yè)“去庫(kù)存”壓力山大 不限購(gòu)“公寓”成為低門(mén)檻置業(yè)“香餑餑”
“由于規(guī)劃和政策的驅(qū)動(dòng)，佛山近年商業(yè)、辦公物業(yè)庫(kù)存量達(dá)到驚人的數(shù)量。2015年，佛山的非住宅庫(kù)存量高達(dá)1024萬(wàn)平方米，2016年為978萬(wàn)平方米，2017年提出‘去庫(kù)存’。在這樣的背景下，2018～2019年佛山出現(xiàn)大量商業(yè)、辦公用地發(fā)展出來(lái)的‘公寓’。”廣東省房協(xié)理事、專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì)委員趙卓文認(rèn)為，從佛山商辦物業(yè)去庫(kù)存壓力，到今年初開(kāi)始執(zhí)行的積分入戶(hù)新政規(guī)定，都客觀(guān)上推動(dòng)了公寓的銷(xiāo)售。
一方面是商業(yè)去庫(kù)存的壓力驅(qū)動(dòng)，另一方面是“不限購(gòu)”、總價(jià)低的公寓和小面積商業(yè)物業(yè)，成為不少打算在中心區(qū)置業(yè)購(gòu)房者的住宅替代品。
昨天下午，南都記者走進(jìn)位于季華路的“芮麗”銷(xiāo)售中心，雖然是工作日，但陸續(xù)可見(jiàn)不少年輕人過(guò)來(lái)參觀(guān)樣板房。當(dāng)南都記者以消費(fèi)者身份參觀(guān)項(xiàng)目樣板間時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員告訴記者，該項(xiàng)目屬于服務(wù)型公寓，可用作居住，“項(xiàng)目不能用作辦理居住證，但可以用于積分入學(xué)。因?yàn)榫哂袉蝺r(jià)比周?chē)≌阋说葍?yōu)勢(shì)，項(xiàng)目還吸引了不少老人和想要獨(dú)立居住的年輕人購(gòu)買(mǎi)。”
同一區(qū)域的另一個(gè)項(xiàng)目兆陽(yáng)·立方的營(yíng)銷(xiāo)中心同樣對(duì)外開(kāi)放中。在南都記者此前采訪(fǎng)中，該公寓項(xiàng)目有不少購(gòu)房者是從廣州換房到佛山的廣佛“候鳥(niǎo)”，買(mǎi)房是為了換個(gè)電梯房作為養(yǎng)老。銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目是公寓的商服用地，可以用于居住，非辦公室用地改建。“目前項(xiàng)目首期已經(jīng)收樓開(kāi)始入住，項(xiàng)目部分用于酒店返租。”
“按照這份征求意見(jiàn)《通知》的內(nèi)容來(lái)看，部分此前按規(guī)定報(bào)建公寓的項(xiàng)目屬于合規(guī)。不合規(guī)的是例如在辦公用地上建設(shè)的類(lèi)住宅公寓項(xiàng)目。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，南海區(qū)近年在商業(yè)用地的土地出讓文件中均有提到“以上地塊宗地范圍內(nèi)禁止建設(shè)公寓、酒店式公寓、SOHO辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店等有居住功能形式的用房”這類(lèi)表述，因此，此前有商辦物業(yè)以類(lèi)住宅、公寓的功能進(jìn)行銷(xiāo)售。“一方面當(dāng)寫(xiě)字樓大量空置時(shí)，這類(lèi)物業(yè)增加中心區(qū)供應(yīng)，有利于釋放住宅需求壓力，降低商業(yè)庫(kù)存。但是另一方面，不規(guī)范、不明確的物業(yè)功能與性質(zhì)也確實(shí)為市場(chǎng)帶來(lái)隱患。”
聚焦
商業(yè)辦公項(xiàng)目未來(lái)怎么走？
業(yè)界：推動(dòng)佛山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加市場(chǎng)需求
在市場(chǎng)亟待進(jìn)一步規(guī)范的同時(shí)，不容忽視的是佛山仍舊面臨大量商業(yè)、辦公物業(yè)空置、市場(chǎng)存量囤積的壓力。
根據(jù)佛山中原最新發(fā)布的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底佛山寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)庫(kù)存去化周期已分別達(dá)到約63個(gè)月和95個(gè)月，也就是說(shuō)，即使不考慮繼續(xù)新增入市的寫(xiě)字樓數(shù)量，僅是目前佛山市場(chǎng)上待售的寫(xiě)字樓數(shù)量，按照過(guò)去半年的銷(xiāo)售速度估算，需要大約63個(gè)月才能賣(mài)完，而商鋪則需要長(zhǎng)達(dá)約95個(gè)月。這已經(jīng)遠(yuǎn)高于平均約12個(gè)月的健康區(qū)間。
“辦公物業(yè)以后單間面積提升到200平方米，比廣州規(guī)定的300平方米略低，這對(duì)新建物業(yè)影響很大。廣州出臺(tái)政策后，公寓銷(xiāo)售大概下跌七成。”趙卓文認(rèn)為，未來(lái)佛山商業(yè)辦公面臨三大壓力，第一是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代電商的沖擊和影響，商業(yè)物業(yè)面臨艱難的轉(zhuǎn)型。第二是來(lái)自廣佛同城的壓力，佛山將越來(lái)越強(qiáng)烈地受到廣州商業(yè)中心的輻射。第三是商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)供應(yīng)量不斷增加的壓力。“當(dāng)前連三舊改造、工業(yè)M0用地，都不斷釋放同類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)量。”
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，佛山限制商業(yè)、辦公轉(zhuǎn)“公寓”的規(guī)范落地非常有必要。與此同時(shí)，佛山也要思考高存量之下，商業(yè)、辦公物業(yè)的出路在哪里？
“公寓是城市居住功能的補(bǔ)充產(chǎn)品和過(guò)渡產(chǎn)品，包括佛山目前大力推進(jìn)租賃市場(chǎng)供給，促進(jìn)租購(gòu)并舉市場(chǎng)平衡，公寓類(lèi)產(chǎn)品都提供了有效補(bǔ)充。對(duì)服務(wù)型公寓功能進(jìn)行合理化功能明確會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，小面積公寓或者商辦物業(yè)，在功能上還可以一定程度上解決創(chuàng)業(yè)型企業(yè)及個(gè)人創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新需求。”佛山匯誠(chéng)鴻圖地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)劉世恩表示，鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)與佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相符，在嚴(yán)格規(guī)范商辦土地功能性質(zhì)的同時(shí)，希望在商辦物業(yè)面積設(shè)定上更加多元化，為佛山加大對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的吸引和落地提供更合適的面積空間。
同樣關(guān)注未來(lái)商業(yè)、辦公物業(yè)發(fā)展的趙卓文建議，希望佛山后續(xù)減少未來(lái)幾年佛山商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目用地的供應(yīng)量，同期出臺(tái)相關(guān)政策，進(jìn)一步有效降低商業(yè)、辦公的庫(kù)存。此外，更重要的是能夠有效刺激佛山現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。“只有用戶(hù)增加，需求增大，佛山商業(yè)、商務(wù)類(lèi)物業(yè)才會(huì)有春天。” （文章來(lái)源：房天下，侵刪）
