放松之后，迅速收緊，11月樓市有異象！

　　深圳“豪宅稅”放開之后，廣州限購政策松動，社保個稅打通隔閡，彼此互證。

　　廣州之后，成都樓市，又傳出大消息！

　　最嚴限購區(qū)域，天府新城傳出“定向放松”。

　　11月25日，據(jù)券商中國消息，四川天府新區(qū)成都直管區(qū)被曝，對引進人才等三類人員買房，不再設(shè)置戶籍、社保等限制。

　　11月25日，新京報向四川天府新區(qū)成都管委會規(guī)劃建設(shè)國土局核實該消息，工作人員表示，并未直接確認，而是說，“文件是不予公開的”。

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　　一線出手之后！銀行出手了！

　　深圳“豪宅稅”放松，效果立竿見影！

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月11日-12日，深圳樓市成交量較上周末增加57%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，豪宅稅調(diào)整第一周，深圳二手房房價，環(huán)比上漲5.1%；第二周，在成交量攀升的基礎(chǔ)上，二手房成交量進一步提升，環(huán)比增長11.09%。

　　令人大感意外的是，就在深圳樓市快速回暖之時，銀行出手了！

　　11月25日，據(jù)財新網(wǎng)消息，建設(shè)銀行、中國銀行這兩大國有銀行的深圳分行，目前已經(jīng)暫停發(fā)放按揭貸。

　　據(jù)21世紀報道，深圳建行工作人員表示，確實是接到總行通知關(guān)閉按揭貸放款系統(tǒng)。

　　還是深圳市場，在二手房迅速回暖的時候，土地市場上，卻出現(xiàn)罕見情況！

　　據(jù)中國經(jīng)營網(wǎng)11月22日消息，寸土寸金，爭奪激烈的深圳土拍市場，遭遇滑鐵盧：

　　參加房企數(shù)量銳減，2宗地塊底價成交，甚至還出現(xiàn)流拍現(xiàn)象！

　　深圳土拍市場遇冷的背后，銀行等全渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資，仍在不斷收緊！

　　11月27日，據(jù)21世紀報道，多數(shù)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的范圍已經(jīng)從此前的TOP50強，進一步收窄到TOP30。

　　房地產(chǎn)頭部效應(yīng)凸顯，行業(yè)集中度上升，不僅體現(xiàn)在經(jīng)營上，更體現(xiàn)在融資上。

　　當然，另外一個維度看，地產(chǎn)長尾——中小房地產(chǎn)企業(yè)的日子無疑會越來越難過。

　　據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)11月27日消息，據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)。

　　2

　　最糾結(jié)的時候 到了！

　　房企很艱難，城市很糾結(jié)！

　　房企融資遇冷之后，城市姿態(tài)非常微妙，變化中，透露著糾結(jié)。

　　11月27日，新華社主管的經(jīng)濟參考報頭版撰文：

　　房地產(chǎn)調(diào)控總體是緊的，但考慮經(jīng)濟下行壓力確實較大，接下來更可能的是各地在因城施策基礎(chǔ)上，適度加大主動權(quán)。

　　觀察到深圳放松樓市之后，葉檀財經(jīng)在文章里，第一時間就說過，樓市政策調(diào)整，箭在弦上，尤其一線城市，以及前期管控力度嚴的地區(qū)，很可能跟隨深圳步伐，開始調(diào)整。

　　果不其然，廣州、成都天府新城等地迅速開始朝著松的方向調(diào)整。

　　從調(diào)整結(jié)果看，參考經(jīng)參報態(tài)度，經(jīng)濟下行壓力越大的地方，調(diào)整的步子邁得越大，而經(jīng)濟壓力不大的地方，則是走一步看一步，小碎步往前趟。

　　以廣州為例，經(jīng)濟現(xiàn)狀比深圳好很多，三季度GDP增速，四個一線城市第一，外資吸引的規(guī)模，也少見的超過了深圳，位居廣東第一。

　　此前文章里提到，葉檀老師帶隊，親赴一線調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)廣州樓市確實不景氣，二手房價格不斷走低。

　　樓市不景氣，但調(diào)控力度，確是慎之又慎，僅僅把社保和個稅打通，而沒有深度調(diào)整，寬幅改變。

　　深圳則是另一番模樣，經(jīng)濟壓力大，但考慮到樓價已高，且深圳河對岸問題叢生，避免高房價前車之鑒，所以即便調(diào)整，也得有控制。

　　深圳建行，暫停房貸業(yè)務(wù)，其實某種程度上是，要用控制總量的方式，釋放地產(chǎn)活力之后，控制樓市進一步過熱。

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　　央行很堅決！

　　當前樓市參與者之中，表面上看，態(tài)度最堅決的當屬央行！

　　11月25日，央行發(fā)布《最新的中國金融穩(wěn)定報告（2019）》報告中，對居民債務(wù)，對樓市做了非常詳盡的說明，并做出了非常堅決的表態(tài)！

　　關(guān)于居民債務(wù)，央行表現(xiàn)出來的態(tài)度比較憂慮。

　　和國際比，據(jù)央行報告，中國住戶杠桿率增長速度，在主要經(jīng)濟體里增長最快，比法國等國家，增速高一倍。

　　目前，中國住戶部門的杠桿率水平，已經(jīng)達到了全球平均水平，比發(fā)達國家低，但比新興國家都高。

　　從中國內(nèi)部看，不同地區(qū)的杠桿率又有不同。

　　按照省份劃分，越是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，一般杠桿率越高，在這一相關(guān)性之下，偏離紅線，越靠上，相對風(fēng)險越大，比如海南等地。

　　按照收入劃分，央行給大家展示出讓人很驚訝的數(shù)據(jù)。

　　年收入在36萬以下的家庭，債務(wù)收入比普遍在200%以上，而收入在6萬元以下的家庭，債務(wù)收入比更是已經(jīng)接近300%！

　　考慮到，居民貸款中，2018年54%的來源是房貸，所以，如果未來房價繼續(xù)攀升，那么對于新購房者，尤其中低收入購房者來說，償債壓力會進一步增大！

　　居民的債務(wù)，銀行的資產(chǎn)，居民債務(wù)壓力大，銀行資產(chǎn)的壓力，也小不了。

　　中國是間接融資主導(dǎo)的社會，銀行就像整個經(jīng)濟血液，銀行問題，一向茲事體大，牽連甚廣。

　　所以，為了評估銀行的風(fēng)險，11月25日報告之后，緊接著，11月26日，央行、銀保監(jiān)會就聯(lián)合發(fā)布了《系統(tǒng)重要性銀行評估辦法（征求意見稿）》，希望盡可能防患于未然。

　　此前文章里說過，7月份，重要會議第一次提出，不把房地產(chǎn)當做短期刺激經(jīng)濟的手段之后，時隔近4個月，央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報告里才又一次，重申：不把房地產(chǎn)當做短期刺激經(jīng)濟的手段。

　　也就是說，目前，樓市調(diào)控里，意愿最堅決的可能就是央行。

　　央行在接下來會怎么做？

　　金融穩(wěn)定報告（2019）里說的很明確：

　　第1、 防范住戶部門債務(wù)風(fēng)險，尤其對收入低的人群，債務(wù)高的地區(qū)重點防范；

　　第2、 住房不炒，抑制投機性購房；

　　第3、 用大數(shù)據(jù)，個人征信體系，結(jié)合居民收入和財產(chǎn)，全面監(jiān)測分析債務(wù)風(fēng)險；

　　當前樓市確實糾結(jié)，經(jīng)濟壓力大的地方，想放松，但生怕過火；央行想控樓市，控債務(wù)，控風(fēng)險，但又得考慮經(jīng)濟增速。

　　就在今天發(fā)稿之前，新華社發(fā)消息說：海口出臺落戶新政！

　　明確租房居住在海口的省內(nèi)外戶籍居民可落戶，取消辦理夫妻投靠業(yè)務(wù)中“市外夫妻投靠需結(jié)婚登記滿一年”的限制條件。

　　壯士斷腕，不做房地產(chǎn)，海南再放松，也許意味著，樓市大博弈，將不斷上演！

　　樓市，真的到了最糾結(jié)的時候！